Wynajem kontra trendy 

Przy obecnej sytuacji mieszkaniowej (duży popyt przy stosunkowo niewielkiej podaży naprawdę atrakcyjnych ofert „pod klucz”, zwłaszcza w największych miastach) na umiejętnym obracaniu nieruchomościami można zarobić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych w czasie krótszym niż 12 miesięcy (inwestycje „flip”).

Obok tego typu obrotu równie popularnym sposobem zarobku pozostaje kupno mieszkania na wynajem. Od kilkunastu lat inwestycja w nowe mieszkanie na wynajem pozostaje jednym z najbardziej sprawdzonych sposobów zabezpieczenia finansowego. Rosnąca ilość mieszkańców dużych miast (zwłaszcza metropolii o niskim bezrobociu i atrakcyjnych dla zagranicznych inwestorów: Warszawy, Wrocławia, Krakowa) w połączeniu z nadal wzrastającymi cenami najmu stanowi doskonałą okazję do przeprowadzenia inwestycji. Jak zatem przeprowadzić tę operację z głową?

Zacznij od negocjacji?

Zakup jakiejkolwiek nieruchomości jest jedną z niewielu formą inwestowania, w której finalny produkt można kupić po cenie niższej niż wynosi jego wartość rynkowa – wszystko zależy od indywidualnych negocjacji z obecnym właścicielem. Ponadto mieszkanie stanowi doskonałą formę zabezpieczenia przed inflacją.

W przypadku mieszkań na wynajem oddziaływanie tej zalety można odczuć jeszcze bardziej poprzez uwzględnienie klauzuli w umowie najmu mówiącej o indeksacji czynszu zgodnie z aktualnym współczynnikiem inflacji: przychody rosną wtedy dzięki indeksowaniu. Dla niektórych inwestorów równie ważna jest też możliwość nadzoru praktycznie każdej części wydatków, które wiązać będą się z przygotowaniem mieszkania pod wynajem (koszty remontu, dobór wyposażenia, wysokość opłat czynszowych dla najemców itd.) – pozwala to dodatkowo zoptymalizować koszty przygotowania pomieszczeń.

Bez zabezpieczenia ani rusz!

Zanim zaczniesz przeglądać oferty, musisz uświadomić sobie jedną kwestię: mieszkania nie należy kupować wtedy, gdy twoja zdolność kredytowa jest niska. Zazwyczaj banki niechętnie kredytują takiego odbiorcę, naliczając dodatkowe obciążenia z tytuły niskiej wiarygodności w BIK. Równie ważny jest w tym momencie wkład własny, ale nie jest on koniecznym wymogiem: można bowiem czerpać zysk z inwestycji wtedy, gdy spoczywa na nas kredyt.

W ostateczności należy bowiem pamiętać, że kupno przeznaczonego pod wynajem mieszkania, na które został zaciągnięty kredyt, jest de facto inwestycją „bezinwazyjną” dla teraźniejszego stanu twojego portfela: na czas spłaty kredytu właścicielem nieruchomości jest bowiem bank – naszym zadaniem jest jedynie spłata należności wraz z odsetkami. By jednak kupno mieszkania sfinansować jedynie z kredytu, należy posiadać dość duże zabezpieczenie („poduszkę”) w postaci pokaźnych oszczędności lub kilku innych inwestycji po to, by nie musieć wiązać swoich zarobków z bankiem na cały okres spłaty zobowiązań.

Jakie mieszkanie na wynajem?

Mieszkania na wynajem powinny być kupowane przede wszystkim pod kątem możliwie maksymalnego powiększenia stopy zwrotu. Najbardziej wytrwali poszukiwacze są w stanie kupić je przy początkowym wkładzie własnym wynoszącym mniej niż 2000 zł (reszta kwoty pochodzi z kredytu), ale są to jednak odosobnione przypadki. Przykłady tego typu pokazują jednak, że obecność gotówki z własnego portfela na samym początku inwestycji powinna być jak najmniejsza. Pamiętajmy jednak przy tym, że im większy kredyt weźmiemy, tym szybciej narastać będą odsetki. Właśnie z tego powodu na naszą korzyść gra czas: im szybciej wynajmiemy całość mieszkania, tym mniejsze odsetki pozostaną w naszej głowie.

Negocjuj twardo, ale z głową

Równie ważna jest kwestia negocjacji z obecnym właścicielem. Warto rozejrzeć się za mieszkaniami zadłużonymi. Zazwyczaj w takiej sytuacji właściciele są skłonni znacznie zejść z kwoty zaproponowanej przez rzeczoznawcę – nawet do 20%. W tym przypadku bierzemy na siebie konieczność spłaty długów, ale może ona być sfinansowana z pieniędzy pochodzących z kredytu wziętego na zakup. Jeśli dodatkowo takie mieszkanie jest do remontu (ale nie kapitalnego, tzn. obejmującego również wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych itd.), możemy liczyć na dodatkowe obniżki kwoty zakupu.

Duży metraż lokalu na wynajem – dlaczego jest zaletą?

Dla przyszłego wynajmującego równie ważny jest też metraż: o wiele bardziej opłacalny jest zakup mieszkania o sporej przestrzeni niż kawalerki lub lokalu dwupokojowego. Wynika to z faktu, iż im więcej pokoi wynajmiemy, tym większy będzie miesięczny zysk z tytułu najmu każdego z nich. Dodatkowo duże mieszkania są mniej popularne wśród osób poszukujących lokalu przeznaczonego do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Daje nam to do ręki dodatkowy atut w negocjacjach.

…a może jednak mikroapartament?

Z drugiej strony, gwarancją szybkiego wynajmu jest nabycie tak zwanego mikroapartamentu. To najczęściej mieszkania o łącznym metrażu w granicach 10-25 m², które budowane są w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych studentów, doktorantów i pracowników świeżo po studiach. Z tego względu cechuje je relatywnie wysoki standard wykończenia („pod klucz”), ale jednocześnie dość niska cena. Mikroapartamenty powstają głównie w najbardziej dynamicznie rozwijających się miastach (Warszawa, Wrocław) – i z tego względu gwarantują dość wysoką stopę zwrotu.

Wielka płyta lepsza od mieszkań deweloperskich?

Warto zatem rozglądać się za ofertami mniej popularnymi, ale posiadającymi wiele zalet dla potencjalnego najemcy. Należą do nich przede wszystkim odległość od centrum, stopień skomunikowania miejsca z pozostałą częścią miasta, a także obecność punktów handlowo-usługowych w pobliżu. Wszystkie te zalety posiadają mieszkania na blokowiskach, z którymi nowi nabywcy szukający lokum „dla siebie” wiążą się zazwyczaj niechętnie. Pamiętajmy więc nie tylko o własnym interesie, ale również o jak najwyższych walorach funkcjonalnych, które przyciągną wielu najemców – są nimi zazwyczaj studenci i młodzi pracownicy, dla których hierarchia priorytetów kształtuje się zupełnie inaczej, niż dla osób starszych.