Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest dokumentem powstającym przed umową właściwą. Ma za zadanie zabezpieczyć interesy obydwu stron do czasu podpisania ostatecznego dokumentu. Definicję prawną umowy przedwstępnej – nie tylko, ale także dla nieruchomości – znaleźć można w Kodeksie cywilnym. Art. 389 precyzuje, że jest to „umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, przy czym umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”. Z formalnego punktu widzenia umowa przedwstępna nieruchomości nie tyle stanowi przyrzeczenie do nabycia / sprzedaży nieruchomości, co do zrealizowania umowy przyrzeczonej, która taki obowiązek zakłada.

Kiedy podpisuje się umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości i co powinna zawierać?

Jeżeli strona po podpisaniu umowy przedwstępnej wycofa się z postanowień w niej zawartych, druga strona może zażądać z tego tytułu odszkodowania. Czasem nawet możliwe jest dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo rezygnacji drugiej strony. Co ważne, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest standardowym rodzajem umowy cywilnoprawnej i nie musi być zawierana z udziałem notariusza. Potwierdzenie notarialne jest jednak możliwe. Choć samo w sobie jest kosztem, często bywa opłacalne, ponieważ eliminuje ewentualne problemy związane z dowodzeniem przez drugą stronę nieprawdziwości dokumentu i pokrewnych zastrzeżeń. Warto dodać, że oprócz tego, że strony zabezpieczają swoje interesy, dzięki umowie przedwstępnej nieraz łatwiejsze staje się zorganizowanie realizacji samej umowy przyrzeczonej.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości? Do najważniejszych punktów należą:

• dokładny opis przedmiotu transakcji i jego cena,
• ścisły termin realizacji przedmiotu umowy przedwstępnej,
• sposób i termin płatności (w tym wysokość ewentualnej zaliczki lub zadatku),
• dane identyfikacyjne obydwu stron – sprzedawcy i nabywcy (rozszerzone w przypadku współpracy B2B),
• data sporządzania dokumentu i podpisy.

Na co uważać przy podpisywaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?

Szczególną czujność należy zachować w procesie ustalania stanu przedmiotu umowy. Umowa będzie nieważna, jeśli łamie tzw. zasady współżycia społecznego (gdy np. jedna ze stron nie ma świadomości dot. przedmiotu umowy) lub gdy przedmiot opisany jest niezgodnie z rzeczywistością. Oprócz stanu technicznego należy też sprawdzić kwestie ew. obciążeń finansowych na nieruchomości. Oczywiście należy też zwrócić uwagę na wszystkie ww. punkty umowy przedwstępnej, aby były podane tak, by odzwierciedlały rzeczywistość.

Przygotowanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości można powierzyć kancelarii prawnej, dzięki czemu będziemy mieć pewność, że będzie ona ważna i bezpieczna.