Poniżej przedstawiamy kluczowe kroki, które należy podjąć w celu legalnej eksmisji najemcy.

I. Ustalenie podstaw do eksmisji

Zanim właściciel rozpocznie jakiekolwiek działania prawne, musi mieć jasno określone i udokumentowane przyczyny, dla których dąży do eksmisji. Do przyczyn stanowiących podstawę do eksmisji może należeć stałe zakłócanie spokoju (np. hałasy w nocy, agresywne zachowanie), niszczenie mienia (np. dewastacja wynajmowanego mieszkania lub części wspólnych budynku), jak również notoryczne, stałe niepłacenie czynszu lub innych opłat związanych z wynajmem, pozostawanie w lokalu po zakończeniu zakończenie stosunku najmu. Do najczęstszych przyczyn eksmisji należy pozostawianie przez najemcę w lokalu po zakończonym stosunku najmu, dodatkowo po długim okresie uchylania się od płatności.

Dokumentowanie problemów z najemcą stanowi kluczowy element do przeprowadzenia szybkiej i skutecznej eksmisji. Właściwa dokumentacja jest niezbędna do wykazania w sądzie, że zachowanie najemcy uzasadnia wypowiedzenie umowy najmu, a następnie przeprowadzenie eksmisji.

II. Komunikacja z najemcą

Właściciel powinien najpierw spróbować rozwiązać problem poprzez bezpośredni kontakt z najemcą. Próby polubownego rozwiązania sytuacji powinny być udokumentowane, np. korespondencją listowną, mailami lub protokołami z rozmów. Każda forma komunikacji, czy to pisemna, elektroniczna czy ustna, powinna być odpowiednio dokumentowana. W przypadku rozmów telefonicznych czy bezpośrednich, zaleca się sporządzenie notatki ze spotkania lub rozmowy, zawierającej datę, czas i omówione kwestie.

III. Wypowiedzenie umowy najmu

Jeżeli próby polubownego rozwiązania problemu zawiodą, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu. Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie, z podaniem przyczyn wypowiedzenia. Okres wypowiedzenia zależy od rodzaju umowy i okoliczności, ale zawsze powinien być zgodny z przepisami prawa. Właściciel musi upewnić się, że wypowiedzenie umowy najmu następuje w odpowiedniej formie i z zachowaniem wymaganych okresów wypowiedzenia, jak również z wyborem właściwej podstawy do wypowiedzenia.

IV. Postępowanie sądowe

Jeżeli najemca nie opuści mieszkania po wypowiedzeniu umowy najmu albo pozostaje w lokalu po zakończeniu stosunku najmu, właściciel może wystąpić na drogę sądową w celu uzyskania nakazu opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu. W pozwie należy szczegółowo opisać sytuację i przedstawić dowody stanowiące podstawę do eksmisji.

V. Eksmisja z pomocą komornika

Po uzyskaniu prawomocnego wyroku nakazującego opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu właściciel może zwrócić się do komornika o jego wykonanie. Komornik, działając na podstawie wyroku sądu, w oparciu o wniosek o wszczęcie i prowadzenie postępowania egzekucyjnego, przeprowadzi eksmisję.

VI. Kwestie socjalne

Warto pamiętać, że eksmisja jest ostatecznością i jej przeprowadzenie może być związane z koniecznością zapewnienia najemcy lokalu zamiennego, jeżeli sytuacja życiowa najemcy na to wskazuje. Stroną postępowania sądowego powinna być również właściwa gmina, w której gestii w określonych przypadkach, jest zapewnienie lokalu socjalnego.

Przed podjęciem jakichkolwiek działań zmierzających do eksmisji, zaleca się konsultację z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości, aby zapewnić zgodność z przepisami i uniknąć potencjalnych błędów prawnych. W przypadku decyzji o samodzielnym przygotowaniu pozwu o eksmisję warto skorzystać ze wzoru pozwu o eksmisję, zawierającego niezbędne elementy wymagane prawem.

Pozew o eksmisję - jak go prawidłowo przygotować?

Przygotowanie pozwu o eksmisję wymaga przestrzegania przepisów prawa, w szczególności Kodeksu cywilnego, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz Kodeksu postępowania cywilnego. Oto ogólne wskazówki, jak przygotować pozew o eksmisję:

Elementy, które powinien zawierać pozew o eksmisję:

1. Adresat pozwu:
   • Nazwa sądu, w którym składany jest pozew. Właściwym sądem jest Sąd Rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.
2. Strony postępowania:
   • Pełne dane powoda (właściciela nieruchomości), imię i nazwisko, adres zamieszkania, adres do doręczeń, numer PESEL, w tym adres do korespondencji i ewentualnie numer telefonu lub adres e-mail.
   • Pełne dane pozwanego (najemcy), imię i nazwisko, adres zamieszkania, adres do doręczeń, numer PESEL, jeśli powód go zna.
3. Oznaczenie rodzaju pisma: Pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu.
4. Wartość przedmiotu sporu: W przypadku umów najmu na czas oznaczony, wartością przedmiotu sporu będzie suma czynszu za czas sporny, lecz nie więcej niż za rok. W przypadku, gdy umowa zawarta była na czas nieoznaczony – wartością przedmiotu sporu będzie suma czynszu za okres trzech miesięcy.
5. Podstawa prawna:
   • Wskazanie przepisów prawnych, na podstawie których powód wnosi o eksmisję np. właściwych przepisów kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.
6. Stan faktyczny:
   • Dokładny opis okoliczności sprawy, w tym informacje o umowie najmu oraz szczegółowy opis zachowań najemcy, które uzasadniają wniosek o eksmisję.
   • Dokumentacja naruszeń przez najemcę, w tym zaległości w płatnościach, szkody materialne, zakłócanie spokoju itp.
7. Dowody:
   • Dokumenty: Umowa najmu, wezwania do zapłaty, wezwania do zaprzestania naruszeń, wypowiedzenie umowy najmu. Do pozwu należy dołączyć wszelką korespondencję z najemcą, w tym pisma dotyczące upomnień, próśb o zaprzestanie uciążliwych działań czy inne wiadomości. Jeżeli kontakt odbywa się za pośrednictwem e-maila lub SMS, zaleca się wydrukowanie tych wiadomości i dołączenie ich do pozwu.
   • Świadkowie: Jeżeli inne osoby były świadkami zachowania najemcy warto zebrać ich oświadczenia. W pozwie należy podać imiona i nazwiska świadków z podaniem ich adresów do korespondencji.
   • Zdjęcia i nagrania wideo: Zdjęcia lub nagrania wideo mogą służyć jako dowód na uszkodzenie mienia lub inne uciążliwe zachowania. Należy jednak pamiętać o przestrzeganiu prawa, w tym ochrony prywatności i nierejestrowaniu osób bez ich zgody w sytuacjach, gdy mają do tego prawo.
   • Protokoły policyjne: W przypadku poważnych incydentów, takich jak akty agresji czy dewastacja, właściciel powinien powiadomić policję. Protokoły policyjne są ważnym dowodem w procedurze eksmisyjnej.
   • Potwierdzenie prób rozwiązania problemu: Warto dokumentować wszelkie próby polubownego rozwiązania sytuacji, np. mediację czy spotkania z najemcą mające na celu ustalenie warunków dalszego najmu lub jego zakończenia.
8. Żądanie pozwu:
   • Żądanie opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu najemcy z zajmowanego lokalu mieszkalnego.
9. Podpis powoda:
   • Osoba składająca pozew powinna podpisać dokument.
10. Załączniki:
    • Dowody z dokumentów;
    • Dokumentacja wszelkich szkód czy problemów związanych z najmem.
    • Dowód zapłaty opłaty sądowej za wniesienie pozwu w kwocie 200 zł.
    • Odpis pozwu i załączników.

Podsumowanie

Eksmisja „uciążliwego” najemcy wymaga przestrzegania obowiązujących przepisów prawa. Należy udokumentować naruszenia, skomunikować problemy najemcy i oficjalnie wezwać go do zaprzestania naruszeń. Jeśli to nie przynosi rezultatów, właściciel może złożyć pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu, przedstawiając dowody naruszeń, korzystając z wzoru pozwu o eksmisję. W postępowaniu sądowym każda ze stron może się wypowiedzieć i zająć stanowisko. Po wydaniu wyroku przez sąd, eksmisja prowadzona jest przez komornika w ramach postępowania egzekucyjnego. Wszelkie działania podejmowane przez właściciela muszą być zgodne z prawem. Właściciel nie może naruszać miru domowego najemcy.

Foto i treść: materiał partnera