Wybierając się po kredyt na zakup mieszkania Polacy przykładają wagę przede wszystkim do marży kredytowej oferowanej im przez bank. Trudno się temu dziwić skoro oprocentowanie długu składa się ze stawki WIBOR i rzeczonej marży.

1. Zwracaj uwagę na RRSO

Z łatwością można znaleźć jednak bank, który kusi klientów niską marżą, ale kosztem wysokiej prowizji „na start”, opłat za prowadzenie konta, czy dodatkowych ubezpieczeń. Efekt jest taki, że kredyt o niskiej marży może okazać się de facto droższym niż ten, w przypadku którego, co prawda marża jest wyższa, ale bank nie żąda dodatkowych ubezpieczeń i łagodnie traktuje kieszenie klientów w kwestii opłat i prowizji. Jak porównać takie oferty? Całe szczęście nie trzeba w tym celu kończyć studiów z matematyki czy innych nauk ścisłych. Obecnie każdy potencjalny kredytobiorca odwiedzając bank lub pośrednika finansowego powinien otrzymać dokument, z którego wynikać będą wszystkie koszty oraz rzeczywista roczna stopa oprocentowania, czyli tzw. RRSO. Bierze ona pod uwagę nie tylko oprocentowanie samego długu, ale też wszystkie koszty dodatkowe. Im więc RRSO niższe, tym kredyt tańszy. I tak na przykład kredyt hipoteczny opiewający na 250 tys. zł z RRSO na poziomie 4,5% będzie kosztował w perspektywie 30 lat o około 27 tys. zł mniej niż ten z RRSO na poziomie 5,0%.

2. Poznaj kilka ofert

Skoro już mowa o porównywaniu o RRSO, to choć dla wielu jest to truizm, to trzeba podkreślić, że wybierając się po dług zaciągany na 20-30 lat bezwzględnie należy sprawdzić oferty przynajmniej kilku instytucji finansowych. Trzy wydają się niezbędnym minimum. Warto więc wybrać instytucję, z którą jesteśmy już związani innymi produktami. Potem wypada odwiedzić przynajmniej jeden bank, z grona które udziela najwięcej kredytów hipotecznych. Na dopełnienie warto dodać jeszcze do tego placówkę, która pasuje nam lokalizacyjnie. Po co tyle zachodu? Koszty kredytów są bardzo zróżnicowane. Nawet biorąc pod uwagę pięć instytucji o najkorzystniejszych ofertach kredytowych spotkamy się z bardzo różnym poziomem całkowitego kosztu kredytu. Posłużmy się konkretnym przypadkiem. Załóżmy, że małżeństwo, w którym obie osoby zarabiają po średniej krajowej chciałoby zadłużyć się na 250 tys. zł i 30 lat chcąc kupić mieszkanie warte 312,5 tys. zł. W banku, który ma obecnie najtańszą ofertę kredyt taki wiązałby się z łącznym kosztem odsetek i wszystkich dodatkowych opłat i prowizji na poziomie około 154 tys. zł. Piąty z listy najtańszych chciałby za taki sam dług pobrać łącznie 169 tys. zł odsetek, opłat i prowizji. Gdyby tego było mało, to jeśli wybierzemy ofertę bez porównywania z konkurencją, to może się okazać, że kredyt kosztować będzie nawet ponad 220 tysięcy, bo i takie produkty znajdziemy na rynku.

3. Rozważ produkty dodatkowe

Przy okazji porównywania różnych ofert bankowych warto też zastanowić się czy przy okazji nie przenieść do banku udzielającego finansowania też pozostałych posiadanych produktów bankowych. Powód? Już za samo przelewanie wynagrodzenia na konto w banku oferującym kredyt hipoteczny można liczyć na obniżkę marży przyszłego długu. To samo tyczy się kart kredytowych czy regularnego oszczędzania. Po prostu w zamian za skorzystanie z innych produktów finansowych bank udzielający kredytu hipotecznego skłonny jest zrezygnować z części zysku na kredycie hipotecznym.

Znowu możemy posłużyć się konkretnym przykładem. Za przelewanie wynagrodzenia na konto w banku udzielającym kredytu można na przykład liczyć na obniżkę marży na przykład o 0,15 pkt. proc. (do 4,45%). W przypadku zadłużania się na 30 lat i 250 tysięcy złotych możemy więc liczyć na zmniejszenie odsetek o 8 tys. zł.

Niektóre banki promują też skorzystanie z karty kredytowej. Na przykład obniżenie marży o 0,05 pkt. proc. (do 4,55%) oznacza o 2,7 tys. zł niższy koszt długu przez 30 lat przy wcześniej założonej kwocie 250 tys. zł kredytu.

4. Negocjuj

Efekt może dać też twarde negocjowanie warunków kredytowych z bankiem. Rozwiązanie to powinno być szczególnie skuteczne jeśli chcemy pożyczyć sporą kwotę, mamy wysokie dochody lub wysoki wkład własny. Oczywiście w grę wchodzi nie tylko zmniejszenie marży kredytowej, ale też obniżenie lub nawet brak prowizji za udzielenie kredytu lub wcześniejszą spłatę długu. Negocjacje mogą być skuteczniejsze gdy mamy w ręku też oferty innych banków, a nie idziemy tylko do jednej instytucji. Warto walczyć o lepsze warunki, bo w przypadku kredytu hipotecznego nawet niewielkie ustępstwa ze strony banku oznaczają wymierne korzyści idące w tysiące złotych. Wystarczy na przykład obniżyć prowizję za udzielenie kredytu o 1%, aby zadłużając się na wcześniej wspomniane 250 tysięcy pozostawić w kieszeni 2,5 tys. zł. Poza tym jak wcześniej wspomniano obniżenie marży o 0,2 pkt. proc. oznaczają w perspektywie 30 lat spłat aż 10,7 tys. zł oszczędności na odsetkach.

5. Pożycz na krócej

Podobnie mniej zapłacimy za nasze zobowiązania, jeśli pożyczymy pieniądze na krócej. Choć jest to truizm, warto zastanowić się na ile szybko możemy pozbyć się długu. Oczywiście nie ma sensu przesadzać, aby nie wpaść w problemy finansowe, ale zostawiając sobie pewien bufor na nieprzewidziane wydatki warto korzystać z kredytu jak najkrócej. Rozważając znowu nasz modelowy przykład kredytu, można oszacować, że gdyby oprocentowanie długu miało opiewać na 4,6%, to łączne odsetki opiewałyby na 62,4 tys. zł w przypadku zadłużenia na lat 10. Gdybyśmy pożyczyli pieniądze na lat 15 oszacowana suma odsetek rośnie do 96,6 tysięcy. Dwie dekady z długiem kosztowałyby 132,8 tysięcy złotych, a posiadając zobowiązanie kolejne 5 lat musimy się liczyć z tym, że do banku oddamy o 171,1 tysięcy więcej niż pożyczyliśmy. Dodatkowe ponad 40 tysięcy należałoby do tej kwoty dodać chcąc zadłużyć się na 30 lat.

6. Podejmij spłatę jak najszybciej

Wszystkie te obliczenia dotyczą sytuacji, w której korzystamy z rat równych – najpopularniejszego systemu spłat stosowanego w ponad 90% rodzimych kredytów hipotecznych. Nie należy tego rozwiązania mylić z kredytami o stałym oprocentowaniu, które w polskiej praktyce niemal nie występują, a dominują kredyty o zmiennym oprocentowaniu zależnym od stawki WIBOR.

Niemniej system spłat z ratą równą polega na tym, że bank określa ratę w taki sposób, aby przez cały okres kredytowania rata miała taką samą wysokość. Jest to oczywiście prawdą jedynie w przypadku niezmieniającego się oprocentowania. W systemie rat równych na początku spłaca się mniej kapitału, a dużo odsetek. To oczywiście z czasem powoli się zmienia. W miarę powolnego oddawania pożyczonych pieniędzy coraz większą część comiesięcznej raty stanowi zwrot zaciągniętego długu, a coraz mniej jest w tej kwocie odsetek.

Innym rozwiązaniem są raty malejące. W ich przypadku cały czas oddajemy do banku stałą kwotę kapitału, a dzięki temu – o ile WIBOR nie rośnie – spadać powinna comiesięczna rata. Plusem takiego rozwiązania jest szybsze – niż w przypadku rat równych – oddanie długu na początku spłacania kredytu. Tym samym w sumie do banku oddamy mniej odsetek. Z drugiej strony takie rozwiązanie oznacza, że przez pierwszych kilka-kilkanaście lat płacić będziemy wyższe raty niż w systemie rat równych.

Znowu posłużmy się przykładem kredytu na 250 tysięcy złotych zaciągniętego na 30 lat. Jeśli dług taki oprocentowany byłby na 4,6% w skali roku, to w systemie rat równych miesięczna rata wyniosłaby 1281,61 zł. W systemie rat równych pierwsza rata byłaby wyższa (1652,78 złotych), ale co miesiąc malałaby o 2,66 zł. Raty z systemu rat równych i malejących zrównają się dopiero po niecałych 12 latach spłaty, a ostatnia rata malejąca opiewałaby na 697,11 zł. Czy warto pokusić się o szybszą spłatę od pierwszych dni z kredytem na karku? W systemie rat równych bank naliczy 211,4 tys. zł odsetek, podczas gdy w systemie rat malejących będzie to o 38,4 tys. zł mniej.

7. Pozbądź się ubezpieczenia pomostowego

Skoro już mowa o pierwszym okresie spłacania rat nie sposób nie wspomnieć o koszcie ubezpieczenia pomostowego. Jest to dodatkowa polisa, która ma chronić interesy banku do chwili uprawomocnienia się wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Niestety w niektórych wydziałach sądów wieczystoksięgowych na taki wpis trzeba czekać nawet kilka miesięcy. Szczególnie nie dziwi to teraz – w okresie hossy na rynku mieszkaniowym, przy okazji której zawieranych jest bardzo dużo transakcji. Każda z nich oznacza konieczność wprowadzenia zmian w rejestrze ksiąg wieczystych.

W międzyczasie nabywca mieszkania musi ponosić dodatkowe koszty. Bank może na samym początku spłaty podnieść z tego tytułu marżę kredytu zarówno o niecały punkt procentowy, ale może o też być 2,5 pkt. proc. W efekcie rata równa modelowego kredytu może na początku wynieść nie 1282 zł, ale nawet 1680 zł. Jeśli na uprawomocnienie się wpisu w księdze wieczystej przyjdzie czekać pół roku, to łącznie z tego tytułu zapłacić trzeba będzie dodatkowo prawie 2,4 tys. zł. Jest jednak sposób na to, aby i ten koszt spróbować ograniczyć. Można złożyć prośbę do wydziału wieczystoksięgowego o przyspieszenie rozpatrywania wniesionego wniosku. Można się w nim powołać na względy finansowe – znaczne obciążenie domowego budżetu w związku z koniecznością opłacania wyższych rat. Jest to tym bardziej uzasadnione, że przecież przy okazji zakupu mieszkania i jego wyposażenia, wykańczania czy remontu ponosi się spore koszty, które potrafią zachwiać stabilnością niejednego domowego budżetu.

8. Wybierz ofertę bez prowizji za rozstanie

Zadłużając się warto też zwrócić uwagę nie tylko na dodatkowe opłaty związane z zaciąganiem długu, ale też te, które pojawią się obok oprocentowania w trakcie spłaty. Doskonałym przykładem jest opłata za wcześniejszą spłatę długu, a szczególnie za nadpłatę kredytu. Jest to dodatkowa opłata za oddanie pieniędzy bankowi wcześniej niż wynika z umowy. W ten sposób bank odrabia sobie straty wynikające z faktu, że pozbywając się wcześniej kredytu pozbawiamy bank odsetek, na które miał nadzieję. Trzeba mieć świadomość, że w przypadku nowych kredytów tę dodatkową opłatę można pobierać tylko przez 3 lata. W przypadku długów zaciągniętych przed dniem wejścia w życie ustawy o kredycie hipotecznym (22 lipca 2017 r.), mogły być stosowane dłuższe okresy naliczania opłat.

Są jednak banki, które takich opłat nie będą pobierały lub pobierać je będą dopiero wtedy gdy nadpłacimy szybko znaczną część zaciągniętego długu. Czemu warto wybierać tego rodzaju oferty? Jest to rozwiązanie dla osób, które czują się na siłach spłacać swoje zobowiązania szybciej lub kogoś, kto nie boi się refinansowania.

9. Masz drogi kredyt? – zmień go na tańszy

Szczególnie ta druga opcja jest bardzo polecana osobom, które mają drogi kredyt. Refinansowanie to taka procedura, w której zaciągamy dług w innym banku po to, aby spłacić posiadany kredyt – w tym wypadku hipoteczny. Jest to okazja, aby zmienić marżę na niższą, zmienić system spłat lub zmienić okres kredytowania. Czasem opcja ta pozwala zaoszczędzić sporo pieniędzy.

Przykład? Załóżmy, że świeżo upieczone małżeństwo, które miało krótki staż w pracy zaciągnęło kredyt 5 lat temu. W międzyczasie wzrosły zarówno ich zarobki jak i posiadają znacznie bogatsze doświadczenie zawodowe. To powoduje, że w oczach banku para jest znacznie mniej ryzykownym klientem. Mając wyraźnie wyższy dochód mogą też pozwolić sobie na szybszą spłatę długu.

>> Polecamy: http://kredyt-portal.pl

Ile dzięki temu mogliby zaoszczędzić przy okazji refinansowania? Znowu załóżmy, że do spłaty wspomniana para wciąż ma 250 tysięcy złotych rozłożonych na 30 lat. Trzy lata temu bank zaoferował im 2,5-proc. marżę, a więc dziś ich rata opiewa na ponad 1,2 tys. złotych. Przez 30 lat musieliby więc jeszcze oddać do banku tytułem odsetek około 190 tys. zł W związku z tym, że kondycja finansowa kredytobiorców jest bez porównania lepsza, mogliby bez problemu znaleźć ofertę z 2-proc. marżą. To oznacza, że ich rata mogłaby być o około 70 zł miesięcznie niższa niż dotychczas. Założyliśmy jednak na początku, że sytuacja finansowa rodziny jest na tyle dobra, że pozwala przyspieszyć spłatę. Gdyby pokusić się o skrócenie pozostałego okresu kredytowania o połowę, to przy racie na poziomie ponad 1,8 tys. zł miesięcznie można ograniczyć koszty odsetkowe do 76 tys. zł, czyli prawie trzykrotnie.

Przeprowadzając taką operację trzeba jednak zwrócić uwagę na wszystkie koszty – zaciągnięcia długu, spłaty poprzedniego i zmian w księdze wieczystej.

10. Wrzuć część kosztów w koszty

Skoro już o kosztach mowa, to kredytobiorca prowadzący działalność gospodarczą powinien rozważyć zaliczanie do kosztów uzyskania przychodu przynajmniej części odsetek od kredytu. Jest to możliwe wtedy, gdy kredyt zaciągnięty został w celu zakupu mieszkania na wynajem lub przynajmniej jedno z pomieszczeń przeznaczone jest do prowadzenia działalności gospodarczej.

Za każdym razem niezbędne jest oczywiście dokładne policzenie opłacalności takiego rozwiązania. Prowadząc działalność w mieszkaniu trzeba z jednej strony liczyć się z koniecznością płacenia wyższej stawki podatku od nieruchomości (do 23,1 zł za m kw. w 2018 r.), ale z drugiej strony pozwala to na odliczanie przynajmniej części kosztów mediów czy właśnie rzeczonych odsetek od przychodu z prowadzonej działalności.

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance