Prezydent RP podpisał 15 listopada 2021 r. ustawę o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Założenia programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” pozwalają – w określonych warunkach – na skorzystanie z kredytu hipotecznego bez konieczności wnoszenia wkładu własnego. Zmiany otwierają możliwości zakupu nieruchomości bądź wybudowania domu przed osobami, które posiadają zdolność kredytową, ale barierą jest dla nich brak odpowiednich oszczędności. Już od 27 maja 2022 roku w ramach programu udzielane będą gwarancje na całość lub część wymaganego wkładu własnego - nawet do 100 tys. zł. Do kogo skierowane jest „Mieszkanie bez wkładu własnego”, kto udziela gwarancji, co może być celem finansowania i jakie są limity?

W ustawie o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym ustalono szereg wymogów, które muszą spełnić przyszli kredytobiorcy.

1. Pierwszy i kluczowy z nich dotyczy posiadania nieruchomości.

Jednym z założeń jest zwiększenie dostępności mieszkań i domów oraz wspieranie zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Dlatego też wprowadzone wymagania zakładają, że:

a) osoby z gospodarstwa domowego nie są właścicielami mieszkania, domu jednorodzinnego ani nie przysługuje im spółdzielcze prawo do lokalu,

b) lub posiadają nie więcej niż jeden lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny i jednocześnie:

• wychowują dwoje dzieci, a powierzchnia posiadanego lokalu lub domu nie przekracza 50 m2,
• wychowują troje dzieci, a powierzchnia posiadanego lokalu lub domu nie przekracza 75 m2,
• wychowują czworo dzieci, a powierzchnia posiadanego lokalu lub domu nie przekracza 90 m2,
• wychowują pięcioro lub więcej dzieci (bez limitu powierzchni).

Powyższe warunki dotyczą aktualnego stanu, czyli tego, czy obecnie beneficjent posiada dom lub mieszkanie. Samo posiadanie nieruchomości w przeszłości nie jest decydującym i wykluczającym elementem.

2. Kolejnym wymogiem jest wskazanie, że gospodarstwa domowe mogą być prowadzone:

• samodzielnie przez pełnoletnią osobę fizyczną, czyli singla bądź osobę samotnie wychowującą dziecko,

• wspólnie przez małżonków lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka.

Jako dziecko w ramach ustawy rozumiane są osoby małoletnie, poniżej 18 roku życia, a także te o znacznym stopniu niepełnosprawności, pozostające pod opieką kredytobiorcy.

Ustawa nie przewiduje, aby beneficjentami programu mogły być osoby z nieformalnego związku, nieposiadające wspólnych dzieci.

3. Jednym z założeń jest także związek beneficjentów z Polską, rozumiany poprzez:

• prowadzenie gospodarstwa domowego na terenie Polski,

• posiadane obywatelstwa polskiego w przypadku prowadzenia gospodarstwa domowego poza Polską. Jeżeli beneficjentami jest małżeństwo bądź para wychowujące wspólnie co najmniej jedno dziecko, to wystarczy, że tylko jedna osoba posiada polskie obywatelstwo.

Gwarancje jak… w banku

Instytucją dającą gwarancje w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” będzie Bank Gospodarstwa Krajowego. Kredytu natomiast udzielą banki, które zawrą z BGK odpowiednią umowę.

Ustawa zacznie obowiązywać od 27 maja 2022 roku. Do tego momentu BGK oraz banki mają czas na przygotowanie odpowiednich procedur oraz ofert. Istnieje zatem duże prawdopodobieństwo, że jeszcze w I. połowie 2022 roku zobaczymy na rynku oferty z gwarantowanym kredytem mieszkaniowym.

W ustawie wskazano, że kredyty w ramach programu muszą być przyznawane w polskiej walucie na okres min. 15 lat. Maksymalna kwota dopłaty wynosi 100 tys. zł, a gwarancja może obejmować między 10% a 20% całości wydatków. Gwarancja wygasa po spłacie części kredytu odpowiadającej jej kwocie. Niezależnie od banku udzielającego kredytu koszt uzyskania wsparcia BGK jest stały i wynosi 1% kwoty objętej gwarancją. Przykładowo w przypadku zakupu mieszkania za 500 tys. zł i 100 tys. zł gwarancji, czyli 20% wkładu, jednorazowa prowizja wyniesie 1 tys. zł. Sama oferta kredytu nie jest unormowana i każdy z banków będzie ją kreował według własnej polityki cenowej.

Co może być celem finansowania?

W ustawie wskazano, że celem gwarantowanego kredytu mieszkaniowego może być:

• budowa domu jednorodzinnego, wraz z jego wykończeniem,
• zakup działki w celu budowy domu,
• zakup lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego, wraz z wykończeniem,
• wkład budowlany do Spółdzielni Mieszkaniowej.

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy pozwala na sfinansowanie przedsięwzięcia o wartości:

• 500 tys. zł, jeżeli gwarancja miałaby pokryć całość kwoty 20% wkładu własnego
• 1 mln zł, jeżeli gwarancja dotyczyłaby minimalnego poziomu 10% wkładu własnego

Z racji zaangażowania BGK, gwarancja może obejmować poziom min. 10% a maksimum 20% wydatków, a maksymalna kwota wynosi 100 tys. zł. Dodatkowo ustawodawca przewidział limity cen za m2. Wyliczany jest on jako iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku oraz współczynnika: 1,3 – dla rynku pierwotnego oraz 1,2 – dla rynku wtórnego.

Wspomniany wskaźnik przeliczeniowy wylicza się na podstawie ostatnich dwóch kwartałów, a limity są podawane osobno dla:

• miast wojewódzkich,
• gmin sąsiadujących z miastami wojewódzkimi,
• pozostałych gmin w danym województwie.

Na podstawie ostatnich dostępnych danych za IV kwartał 2021 i I. kwartał 2022 roku limity przedstawiają się następująco:

Limity cenowe lokali mieszkalnych albo wkładu budowlanego w przeliczeniu na 1m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, do wysokości których może zostać udzielony gwarantowany kredyt mieszkaniowy.

Limity zmieniają się co kwartał i aktualne można je sprawdzić na stronie bonmieszkaniowy.org

W przypadku wątpliwości i dodatkowych pytań w kontekście wyliczenia zdolności kredytowej, uzyskania kredytu czy też zdobycia informacji na temat gwarancji wkładu własnego zawsze zalecamy kontakt z ekspertami kredytowymi. Są oni do stałej dyspozycji kredytobiorców w wielu miastach w Polsce, zarówno stacjonarnie, jak również telefonicznie czy też online.

Zgodnie z ustawą dotyczącą kredytu gwarantowanego w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego będzie można się o niego ubiegać maksymalnie do 31 grudnia 2030 roku.

Autor:

Jakub Łapaj, starszy ekspert finansowy Lendi.pl i twórca portalu informacyjnego o programach wsparcia kredytobiorców bonmieszkaniowy.org.