RPP obniżyła stopy – i nagle zmienne oprocentowanie stało się prawie bezpłatną alternatywą

4 marca 2026 roku Rada Polityki Pieniężnej NBP obniżyła stopę referencyjną o 0,25 punktu procentowego – do poziomu 3,75%. Była to pierwsza obniżka w 2026 roku, poprzedzona sześcioma cięciami w 2025 roku, które łącznie zmniejszyły stopy o 175 punktów bazowych.

• Efekt na rynku kredytowym był natychmiastowy – oprocentowanie zmienne zbliżyło się do stałego na dystans ledwo widoczny gołym okiem.

Według danych zebranych przez RynekPierwotny.pl we współpracy z pośrednikiem RM Kredyty Hipoteczne, mediana oprocentowania w lutym 2026 roku wynosiła 5,79% dla kredytów zmiennych i 5,75% dla stałych. Najtańsza oferta zmienna sięgała 5,40%, stała – 5,64%.

Jan Dziekoński, Główny Ekonomista portalu RynekPierwotny.pl, nie kryje, co to oznacza dla kredytobiorców:

Część klientów wybiera zmienne oprocentowanie z myślą o skorzystaniu na dalszych obniżkach stóp. Przy tak małej różnicy między stopą zmienną a stałą logika takiej decyzji jest zrozumiała – mówi Jan Dziekoński, Główny Ekonomista RynekPierwotny.pl.

Logika – owszem. Bezpieczeństwo – to już inna rozmowa.

35% to dużo czy mało? Zależy, co liczysz

Jest jeden szczegół, który w branżowych komunikatach pada drobnym drukiem. Wzrost udziału kredytów zmiennych z 24% do 35% dotyczy wyłącznie liczby zawartych umów – nie ich wartości.

W ujęciu kwotowym obraz jest zgoła inny: nadal około 75% wartości nowych kredytów hipotecznych stanowią te ze stałym oprocentowaniem – co potwierdzają analizy serwisu Bankier.pl oparte na tym samym raporcie AMRON-SARFiN 4/2025.

Wniosek: kredyty zmienne zyskują popularność głównie tam, gdzie kwoty są mniejsze. Przy dużych zobowiązaniach Polacy wciąż wolą przewidywalność.

W 2025 roku banki udzieliły rekordowych 103,4 mld zł kredytów mieszkaniowych (232,6 tys. umów, średnia kwota 455 tys. zł, udział kredytów zagrożonych na rekordowo niskim poziomie 1,34%). Przy takich sumach każdy punkt procentowy robi różnicę – i kredytobiorcy to rozumieją.

Jak zmieniała się struktura nowych kredytów hipotecznych w IV kwartale 2025 roku względem poprzedniego okresu – zestawienie poniżej:

O tym, jak WIBOR może być kłopotliwy nie tylko dla portfela, ale też w sądzie, pisaliśmy przy okazji rosnącej fali pozwów przeciwko bankom o klauzule WIBOR – warto przeczytać przed podpisaniem umowy.

Cztery rzeczy, których bank ci nie powie sam

Każda informacja prasowa rządzi się swoją logiką. Ta pochodzi od portalu zarabiającego na sprzedaży mieszkań deweloperskich i od pośrednika kredytowego – obu bezpośrednio zainteresowanych ożywieniem rynku. Dane są wiarygodne, ale narracja jest... selektywna. Kilka faktów, które warto znać.

1. Bufor KNF ogranicza zdolność kredytową przy zmiennej stopie

Bank przy ocenie zdolności dolicza bufor bezpieczeństwa w wysokości 5 punktów procentowych (WIBOR + marża + bufor). Przy stałej stopie bufor jest niższy – co paradoksalnie oznacza, że łatwiej dostać kredyt stałoprocentowy niż zmienny. Część osób wybiera zmienne oprocentowanie, choć stałe byłoby dla nich łatwiej dostępne i finansowo spokojniejsze.

2. Ze stałej na zmienną nie zmienisz – KNF na to nie pozwoli

W 2023 roku Komisja Nadzoru Finansowego wydała stanowisko zabraniające bankom refinansowania kredytów ze stałą stopą na zmienną przed zakończeniem okresu stałego (minimum 5 lat zgodnie z Rekomendacją S). Przejście w drugą stronę – ze zmiennej na stałą – jest możliwe aneksem do umowy.

• Strategia „wezmę zmienną, a potem zmienię na stałą gdy stopy wzrosną" działa. Odwrotna – już nie.

3. WIBOR pod lupą sądów

12 lutego 2026 roku Trybunał Sprawiedliwości UE (sprawa C-471/24) potwierdził, że sądy krajowe mogą badać klauzule WIBOR-owe pod kątem abuzywności wobec konsumentów.

Sam wskaźnik WIBOR nie jest uznany za nieuczciwy, ale liczba spraw sądowych dotyczących WIBOR-u wzrosła do ponad 5 000 od 2024 roku. To nieduże echo sprawy frankowej – ale kierunek niepokojący.

4. Konflikt w Zatoce Perskiej może zatrzymać dalsze obniżki stóp

28 lutego 2026 roku wybuchł konflikt zbrojny z Iranem, a Cieśnina Ormuz – przez którą przepływa znaczna część globalnej ropy – została skutecznie zablokowana. Ceny ropy mocno wzrosły. Nowe ryzyko inflacyjne może opóźnić lub zatrzymać cykl obniżek NBP, co uderzyłoby bezpośrednio w raty kredytobiorców ze zmienną stopą.

Prognozy zakładają stopę referencyjną na poziomie 3,25–3,5% na koniec 2026 roku – ale geopolityka pisze własne scenariusze.

Kredyt hipoteczny ze zmienną czy stałą stopą – jak podjąć świadomą decyzję w 2026 roku?

Jeśli rozważasz zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego, zadaj sobie kilka pytań zanim wyjdziesz z banku:

1. Czy masz rezerwę na wzrost raty o 300–500 zł miesięcznie? Przy zatrzymaniu obniżek lub ich odwróceniu rata natychmiast pójdzie w górę.
   
   
2. Czy twoja zdolność kredytowa jest liczona z buforem 5 p.p.? Zapytaj doradcę – bufor KNF przy zmiennej stopie może zaskakująco ograniczyć dostępną kwotę kredytu.
   
   
3. Na jak długo bierzesz kredyt? Im dłuższy horyzont, tym większe ryzyko zmienności WIBOR. Dla kredytów powyżej 20 lat stała stopa daje realną przewidywalność budżetu domowego.
   
   
4. Czy rozumiesz, jak działa WIBOR 6M? To wskaźnik oprocentowania między bankami – w marcu 2026 roku wynosił ok. 3,77–3,82%. Santander Bank prognozuje jego stabilizację na tym poziomie od kwietnia.
   
   
5. Czy wiesz, że ze stałej na zmienną już nie wrócisz? Decyzja o typie oprocentowania jest w praktyce nieodwracalna przez minimum 5 lat. Nie ma „sprawdzam" w połowie gry.

Decyzje Rady Polityki Pieniężnej w kolejnych miesiącach 2026 roku będzie można śledzić na bieżąco na stronach Narodowego Banku Polskiego. Każde posiedzenie RPP to sygnał dla WIBOR-u – a tym samym dla rat kilkuset tysięcy polskich rodzin.Jak dokładnie stopy procentowe NBP przekładają się na ratę, wyjaśnialiśmy w analizie mechanizmu oprocentowania kredytów hipotecznych.

Warto zapamiętać

• Zmienne oprocentowanie tańsze o ułamek procenta – różnica median wynosi zaledwie 0,04 p.p. wobec stałego.
• Wzrost popularności zmiennych dotyczy liczby umów, nie ich wartości – w kwotach struktura rynku prawie się nie zmieniła.
• Ze stałej na zmienną nie wrócisz – KNF zabroniła tego bankom, a decyzja jest długoterminowa.
• Konflikt w Zatoce Perskiej i inflacja mogą zatrzymać obniżki NBP – scenariusz dalszych cięć stóp nie jest gwarantowany.

Najczęstsze pytania o zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego

Czy warto teraz brać kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem?

Kredyt ze zmiennym oprocentowaniem może być korzystny, jeśli RPP kontynuuje obniżki stóp procentowych – w marcu 2026 roku stopa referencyjna NBP wynosi 3,75%, prognozy zakładają dalsze cięcia do ok. 3,25–3,5% do końca roku. Jednak konflikt zbrojny w Zatoce Perskiej i skok cen ropy stanowią nowe ryzyko inflacyjne, które może opóźnić lub zatrzymać ten scenariusz. Decyzja powinna uwzględniać indywidualną odporność na wzrost raty.

Czym różni się kredyt ze zmienną stopą od kredytu ze stałą stopą w 2026 roku?

W lutym 2026 roku mediana oprocentowania zmiennego wynosi 5,79%, a stałego – 5,75%. Przy zmiennej stopie rata kredytu hipotecznego zmienia się co 3 lub 6 miesięcy wraz ze wskaźnikiem WIBOR; przy stałej pozostaje niezmieniona przez minimum 5 lat. Ważna różnica praktyczna: przy zmiennej stopie bank stosuje wyższy bufor zdolności kredytowej (5 p.p.), co może ograniczyć dostępną kwotę kredytu.

Czy można zmienić oprocentowanie kredytu hipotecznego ze stałego na zmienne?

Nie – KNF wydała w 2023 roku stanowisko zabraniające bankom refinansowania kredytów ze stałą stopą na zmienną przed zakończeniem okresu stałego oprocentowania (minimum 5 lat zgodnie z Rekomendacją S). Zmiana w drugą stronę – z oprocentowania zmiennego na stałe – jest możliwa poprzez aneks do umowy z bankiem.

Co to jest WIBOR i jak wpływa na ratę kredytu hipotecznego?

WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) to wskaźnik oprocentowania, po którym banki pożyczają sobie pieniądze na polskim rynku międzybankowym. Rata kredytu ze zmiennym oprocentowaniem składa się z marży banku oraz WIBOR 3M lub WIBOR 6M. W marcu 2026 roku WIBOR 6M wynosił około 3,77–3,82%, a prognozy Santander Bank wskazują na jego stabilizację na tym poziomie od kwietnia 2026 roku.

Czy wyroki TSUE dotyczące WIBOR mogą wpłynąć na kredyt hipoteczny ze zmienną stopą?

W lutym 2026 roku Trybunał Sprawiedliwości UE (sprawa C-471/24) orzekł, że sądy krajowe mogą badać klauzule WIBOR-owe pod kątem abuzywności wobec konsumentów – choć sam WIBOR nie jest uznany za nieuczciwy. Liczba spraw sądowych dotyczących kredytów zmiennych wzrosła w Polsce do ponad 5 000 od 2024 roku. Kredytobiorcy ze zmienną stopą powinni śledzić orzecznictwo w tej sprawie.

Źródła

• Związek Banków Polskich – Raport AMRON-SARFiN 4/2025, 25 lutego 2026 r., zbp.pl
• Narodowy Bank Polski – komunikat RPP z posiedzenia 4 marca 2026 r., nbp.pl
• Bankier.pl – analiza raportu AMRON-SARFiN 4/2025, marzec 2026 r.
• Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej – wyrok w sprawie C-471/24, 12 lutego 2026 r.
• Komisja Nadzoru Finansowego – Rekomendacja S oraz stanowisko ws. refinansowania kredytów stałoprocentowych, 2023 r., knf.gov.pl
• RynekPierwotny.pl / RM Kredyty Hipoteczne – informacja prasowa, marzec 2026 r.