Według danych branżowych, w trzech kwartałach 2025 roku deweloperzy sprzedali około 130 tysięcy mieszkań, a trzeci kwartał przyniósł wzrost o 7,7 proc. w porównaniu do roku poprzedniego. To sygnał ożywienia rynku, który może nabrać tempa w 2026 roku.

W skrócie:

• Wzrost sprzedaży mieszkań o 5-15 proc. w 2026
• Ceny wzrosną o 3-5 proc. rocznie
• Stopa NBP spadnie do 3,50 proc.
• Zdolność kredytowa wzrośnie o 8 proc.

Niższe raty kredytów zwiększą zdolność kredytową o 8 proc.

Obniżki stóp procentowych bezpośrednio przełożą się na poprawę sytuacji kredytobiorców. Według wcześniejszych analiz ekspertów, takie decyzje zwiększyły zdolność kredytową o 5-10 proc., co otwiera drogę do dalszego ożywienia rynku w 2026 roku.

Z prognoz NBP wynika, że przy spadku stopy referencyjnej do 3,5 proc., zdolność kredytowa Polaków może wzrosnąć nawet o 8 proc., co oznacza 38-45 tys. zł więcej przy kredycie 500 tys. zł. Dodatkowo od początku 2026 roku BIK wdroży nowy model scoringu, który nie będzie uwzględniał odmów kredytowych przy ocenie zdolności kredytowej.

Edyta Kołodziej z Nickel Development podkreśla: "W grudniu BIK odnotował rekordowy miesięczny poziom kwoty udzielonego finansowania. Wskaźniki pokazują wzrosty, co może przełożyć się na wysoką sprzedaż mieszkań w roku 2026." Rosnące wynagrodzenia i niska inflacja dodatkowo wspierają popyt na mieszkania.

Koszty budowy rosną szybciej niż inflacja

Głównym wyzwaniem dla deweloperów pozostają rosnące koszty realizacji inwestycji. Według danych serwisu wielkiebudowanie.pl, w listopadzie 2025 roku koszt postawienia domu w stanie deweloperskim wyniósł średnio 6573 zł za mkw. - o 2,4 proc. więcej niż rok wcześniej. Nowe regulacje, w tym wymóg uwzględniania miejsc doraźnego schronienia w budynkach wielorodzinnych, mogą podnieść koszty nawet o 300 zł za mkw., czyli około 1,5 proc. ceny.

Zbigniew Juroszek z Atal wskazuje: "Wprowadzane na rynek projekty będą oferowane po zbliżonych lub coraz wyższych cenach, na co wpływ będą mieć koszty ich wytworzenia, długie procedowanie pozwoleń, wysokie ceny gruntów, a także regulacje i nowe wymogi techniczno-ekologiczne."

Ograniczona dostępność gruntów w dużych miastach

Deweloperzy zgodnie wskazują na problem z dostępnością atrakcyjnych działek w największych aglomeracjach. Tomasz Kaleta z Develii podkreśla, że firma posiada bank gruntów wynoszący ponad 15 tys. lokali, co pozwala zachować elastyczność w dopasowywaniu podaży do popytu. Andrzej Gutowski z Ronson Development dodaje, że kluczowym wyzwaniem pozostaje tempo uzyskiwania pozwoleń na budowę oraz ograniczona dostępność gruntów.

Najem instytucjonalny zmieni strukturę rynku

Segment najmu instytucjonalnego (PRS) rozwija się najszybciej na polskim rynku mieszkaniowym. Według raportu Savills i Crido, od stycznia do października 2025 roku zasób mieszkań PRS zwiększył się o ponad 4,8 tys. lokali i osiągnął około 25,1 tys. jednostek - wzrost o 24 proc. w ciągu dziesięciu miesięcy. Do końca 2027 roku liczba mieszkań w tym segmencie może przekroczyć 36 tysięcy.

"Rynek pozostaje mocno rozdrobniony, dlatego branża będzie przechodzić dalszą konsolidację. Uczestniczymy w tym procesie, nie tylko poprzez akwizycje, ale też partnerstwa inwestycyjne, które wspierają nasz rozwój organiczny." - Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Joanna Chojecka z Grupy Robyg dodaje, że segment PRS odpowiada na potrzeby młodych, mobilnych osób, które preferują elastyczność zamiast długoterminowego kredytu.

Renata Mc Cabe-Kudla z Grupo Lar Polska potwierdza: "Podobnie jak w większości państw europejskich, obserwować będziemy rosnącą liczbę osób wynajmujących mieszkania, m.in. w ramach najmu instytucjonalnego."

Jakość i energooszczędność kluczowe dla nabywców

Deweloperzy zgodnie wskazują na rosnące znaczenie jakości mieszkań, efektywności energetycznej i zgodności z zasadami ESG. Anita Makowska z Archicom podkreśla, że znaczenie energooszczędności, strategicznej lokalizacji oraz całkowitych kosztów użytkowania nieruchomości będzie stale wzrastać, stanowiąc nowy standard rynkowy. Mariusz Gajżewski z BPI Real Estate Poland dodaje, że rynek będzie kontynuował transformację w kierunku wyższej efektywności energetycznej zgodnie z regulacjami UE.

Mniejsze mieszkania w odpowiedzi na ograniczoną zdolność

Edyta Kołodziej z Nickel Development przewiduje, że w 2026 roku wróci popyt na mieszkania o mniejszych metrażach w odpowiedzi na ograniczoną zdolność części kupujących.

Tomasz Czuchra z Waryński S.A. dodaje: "Wejście w życie zmian podatkowych ograniczy część zakupów inwestycyjnych. To będzie przesuwało strukturę popytu i wymuszało bardziej selektywne podejście do projektowania oferty."

Warto zapamiętać:

• Obniżki stóp procentowych zwiększą dostępność kredytów hipotecznych
• Rosnące koszty budowy przełożą się na wyższe ceny mieszkań
• Najem instytucjonalny stanie się realną alternatywą dla zakupu
• Energooszczędność i lokalizacja będą kluczowe przy wyborze mieszkania

Rok 2026 przyniesie stabilizację rynku mieszkaniowego w Polsce przy umiarkowanym wzroście cen i sprzedaży. Kluczowe będą dalsze obniżki stóp procentowych oraz rozwój segmentu najmu instytucjonalnego. Deweloperzy stoją przed wyzwaniami związanymi z rosnącymi kosztami budowy i ograniczoną dostępnością gruntów w dużych miastach. 

Sonda przeprowadzona przez serwis dompress.pl objęła wyłącznie przedstawicieli firm deweloperskich - brak w niej głosu niezależnych analityków czy ekonomistów.

Źródło: Sonda dompress.pl, PKO BP, Savills, Crido, BIK, NBP

Foto: Freepik