W skrócie:

• Ustawa o jawności cen wymusiła repricing - ceny spadły w 11 z 17 miast
• Reforma planistyczna opóźnia procedowanie wniosków w urzędach
• Ustawa schronowa od stycznia 2026 zwiększy koszty realizacji inwestycji
• Deweloperzy przekazali w 2025 roku o 7,6 proc. więcej mieszkań niż rok wcześniej
• Ceny gruntów w Warszawie osiągnęły 871 złotych za metr kwadratowy

Jawność cen wymusiła repricing - rynek się ustabilizował

Wprowadzona w lipcu 2025 roku ustawa o jawności cen zrewolucjonizowała rynek mieszkaniowy. Deweloperzy musieli opublikować aktualne ceny wszystkich oferowanych mieszkań, co zwiększyło transparentność i ułatwiło kupującym porównywanie ofert. Jak pokazuje analiza BIG DATA RynekPierwotny.pl, już we wrześniu rozpoczęła się fala dostosowań cenników - w Łodzi, Gdańsku i Krakowie obniżki sięgały średnio 1-3 proc., a w pojedynczych przypadkach nawet 25 proc.

"Dla naszej firmy, która od dawna prezentuje ofertę w sposób przejrzysty, nie oznaczało to rewolucji, ale zmusiło konkurencję do wdrożenia tego dobrego dla klientów standardu" - mówi Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu Atal.

• Według danych rankomat i rentier.io ceny mieszkań spadły w 11 z 17 analizowanych miast w Polsce w 2025 roku.

Grzegorz Smoliński z Dom Development podkreśla, że więksi deweloperzy sprawnie odnaleźli się w nowych realiach, podczas gdy dla mniejszych graczy adaptacja okazała się większym wyzwaniem. Zuzanna Należyta z Eco Classic zwraca uwagę na koszty:

"Wprowadzenie tego systemu wymagało zatrudnienia nowych osób, bądź wprowadzenia kosztownych zmian w systemach informatycznych".

Reforma planistyczna i ustawa schronowa - największe wyzwania 2026 roku

Eksperci zgodnie wskazują, że reforma planowania przestrzennego będzie miała największy wpływ na rynek w 2026 roku. Gminy mają czas do 31 sierpnia 2026 roku na uchwalenie planów ogólnych - pierwotny termin 1 stycznia został wydłużony o osiem miesięcy.

• Według informacji z grudnia 2025 roku, na około 2500 gmin plan przyjęło zaledwie sześć.

"Mimo ogólnego spowolnienia, działki nie tanieją, bowiem ich przyszły zasób może się jeszcze zmniejszyć, a budowanie w oparciu o tzw. WZ-tki nie będzie możliwe" - ostrzega Mateusz Bromboszcz.

Dane Cenatorium pokazują, że w II połowie 2024 roku ceny transakcyjne gruntów pod zabudowę w największych miastach Polski wynosiły od 375 złotych za metr kwadratowy w Lublinie do 871 złotych w Warszawie.

Obowiązująca od 1 stycznia 2026 roku ustawa schronowa wprowadza wymóg zapewnienia infrastruktury ochronnej w nowych budynkach wielorodzinnych.

"Są to zbyt ogólne regulacje. Również z ogłoszonego przez rząd budżetu na realizację tego typu zadań obronnych nie wynika, czy i w jakim stopniu będą mogli skorzystać z niego deweloperzy" - zauważa Mateusz Bromboszcz.

Program przewiduje dla samorządów dotacje nawet do 100 proc. kosztów budowy schronów, a dla deweloperów - do 80 proc.

Jak nowe przepisy wpłyną na ceny mieszkań i podaż

Deweloperzy ostrzegają, że kumulacja nowych wymogów przełoży się na wzrost kosztów realizacji inwestycji. Tomasz Kaleta z Develii wskazuje, że nowe regulacje "mogą wpłynąć, zarówno na koszty realizacji inwestycji, jak i dostępność gruntów, a w konsekwencji również na skalę i tempo wprowadzania nowych projektów na rynek".

Według danych GUS, w 2025 roku oddano do użytkowania 208,8 tys. mieszkań - o 4,3 proc. więcej niż rok wcześniej. Deweloperzy przekazali 134,1 tys. mieszkań (wzrost o 7,6 proc.), podczas gdy inwestorzy indywidualni 67,6 tys. (spadek o 2,8 proc.). Jednocześnie liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia, zmniejszyła się o 8,8 proc.

Kluczowe czynniki wpływające na rynek w 2026 roku:

• Wydłużenie procedur planistycznych i wzrost ryzyka inwestycyjnego
• Dodatkowe koszty związane z wymogami schronowymi
• Ograniczenie podaży gruntów po przyjęciu planów ogólnych
• Rosnące wymogi dotyczące efektywności energetycznej budynków

Joanna Chojecka z Grupy Robyg podkreśla, że "część tych kosztów będzie przenoszona na ceny mieszkań, zwłaszcza w dużych miastach, gdzie dostępność gruntów jest ograniczona". Damian

Tomasik z Alter Investment dodaje: "Jeśli procedury będą się wydłużać, część inwestycji wyhamuje, a presja cenowa wzrośnie tam, gdzie podaż jest ograniczona".

Warto zapamiętać

• Transparentność cenowa zwiększyła konkurencję między deweloperami i ułatwiła kupującym racjonalne decyzje zakupowe
• Reforma planistyczna może ograniczyć podaż mieszkań w średnim terminie, wpływając na wzrost cen w największych aglomeracjach
• Kumulacja nowych wymogów technicznych, środowiskowych i bezpieczeństwa systematycznie zwiększa koszty realizacji projektów
• Kupujący zyskują przewagę negocjacyjną dzięki większej podaży i selektywnemu popytowi - warto dokładnie analizować oferty

Źródło: dompress.pl, GUS, BIG DATA RynekPierwotny.pl, Cenatorium

Foto: Freepik