W skrócie:

• Ceny mieszkań spadły w 11 z 17 miast
• Stopy procentowe niższe o 1,75 punktu procentowego
• Rata kredytu 500 tys. zł spadła o 481 zł
• Dostępna kwota kredytu wzrosła o 20 procent
• 105 tysięcy aktywnych ogłoszeń w listopadzie
• Deweloperzy muszą publikować ceny od lipca

Dlaczego to przełomowy rok dla rynku mieszkaniowego?

Rok 2025 kończy ponad dziesięcioletnią serię wzrostów cen mieszkań w Polsce. Spadki cen ofertowych dotknęły większość analizowanych miast, choć w większości przypadków są to zmiany minimalne. Sytuacja na rynku zdecydowanie sprzyja kupującym - ofert jest dużo, a popyt dopiero zaczyna się budzić, co pozwala na znaczące obniżki cen w negocjacjach.

Najważniejszym czynnikiem wpływającym na rynek była drastyczna obniżka stóp procentowych o 1,75 punktu procentowego - z 5,75% do 4%. To największy spadek w ostatnich latach, który bezpośrednio przełożył się na dostępność kredytów hipotecznych. Średnie oprocentowanie nowo udzielanych kredytów obniżyło się z 7,45% w grudniu 2024 roku do nieco ponad 6% w grudniu 2025 roku.

Które miasta odnotowały największe zmiany cen?

Największe spadki cen mieszkań wystąpiły w Katowicach (-9%) i Radomiu (-8%), podczas gdy znaczące wzrosty odnotowano w Gdańsku (+10%) i Bydgoszczy (+7%). W Bydgoszczy przeciętna cena w listopadzie wyniosła rekordowe 9787 zł za metr kwadratowy, zbliżając się do bariery 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Pozostałe miasta charakteryzowały się niewielkimi zmianami cen ofertowych.

Szczególnie interesująca jest sytuacja w największych miastach Polski.

Ceny w Warszawie (16 829 zł za m²) i Krakowie (15 904 zł za m²) mocno się do siebie zbliżyły - stolica jest droższa już tylko o 6%. Dla porównania w 2022 roku różnica wynosiła około 15%, a w 2020 roku około 20%.

• To efekt szybszego wzrostu cen w Krakowie w ostatnich latach, podczas gdy w 2025 roku mieszkania w Warszawie staniały o 3%, a w Krakowie pozostały niemal bez zmian.

Jak zmieniła się dostępność kredytów hipotecznych?

Dostępna kwota kredytu wzrosła znacząco dzięki obniżce stóp procentowych. Dla pary bez dzieci z dochodem łącznym 12 tysięcy złotych netto średnia dostępna kwota kredytu wzrosła z około 750 tysięcy złotych do około 900 tysięcy złotych. To wzrost o 150 tysięcy złotych, czyli o 20 procent. Jednocześnie wzrosły wynagrodzenia, co dodatkowo zwiększyło dostępność kredytów, choć tempo wzrostu wynagrodzeń spowalnia - w październiku wynosiło 6,6% rok do roku.

Rata kredytu hipotecznego na 500 tysięcy złotych na 30 lat spadła z 3479 złotych do około 2998 złotych, czyli o 481 złotych miesięcznie. Od szczytowego poziomu oprocentowania kredytów hipotecznych z listopada 2022 roku (9,32%) rata takiego kredytu spadła łącznie o 1141 złotych - z 4139 złotych do 2998 złotych.

Jakie zmiany prawne wpłynęły na rynek?

Rok 2025 wprowadził obowiązek jawności cen na rynku nieruchomości - deweloperzy muszą publikować ceny oferowanych mieszkań. Przepisy te zdecydowanie zaostrzyły konkurencję między deweloperami i ułatwiły kupującym podjęcie racjonalnej decyzji zakupowej. Transparentność cenowa pozwala konsumentom na łatwiejsze porównywanie ofert różnych deweloperów.

W listopadzie 2025 roku właściciele i deweloperzy wystawili w 17 badanych miastach 33 703 nowe, unikalne oferty sprzedaży. Wszystkich aktywnych ogłoszeń było 105 249. Aktywna oferta delikatnie maleje - szczytowym momentem w 2025 roku był kwiecień, kiedy ofert było 116 305.

Szerszy kontekst

Według Narodowego Banku Polskiego, średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w październiku 2025 roku wynosiło około 6,8%, co stanowi znaczący spadek w porównaniu do szczytowych poziomów z 2022 roku. Według Głównego Urzędu Statystycznego, inflacja w Polsce w listopadzie 2025 roku wyniosła 4,7% rok do roku, co wpływa na politykę monetarną Narodowego Banku Polskiego.

Raport nie precyzuje, jak długo będzie trwał proces stabilizacji cen mieszkań i czy wszystkie miasta będą podążać podobną ścieżką. Pozostaje również pytanie o wpływ potencjalnych zmian w programach wsparcia mieszkaniowego na popyt i ceny. Nie wiadomo także, jak szybko ożywienie popytu przełoży się na realne transakcje i czy obecna przewaga kupujących w negocjacjach utrzyma się w dłuższej perspektywie.

Warto zapamiętać:

• Po raz pierwszy od dekady ceny mieszkań mogą nie wzrosnąć w skali roku
• Obniżka stóp o 1,75 p.p. zmniejszyła raty kredytów o kilkaset złotych miesięcznie
• Dostępność kredytów wzrosła o 20% dzięki niższym stopom procentowym
• Jawność cen deweloperskich zaostrzyła konkurencję na rynku
• W 2026 roku spodziewane są dalsze obniżki stóp o 0,5 p.p.
• Właściciele powinni zaktualizować sumy ubezpieczenia nieruchomości

Prognozy na 2026 rok wskazują na kontynuację obniżek stóp procentowych - notowania kontraktów terminowych sugerują spadek stopy referencyjnej o kolejne 0,5 punktu procentowego do 3,5%. Oznaczałoby to dalsze obniżenie rat kredytów hipotecznych. Eksperci spodziewają się stabilizacji cen mieszkań, gdyż niższe stopy procentowe w połączeniu z rosnącymi wynagrodzeniami powinny ożywić popyt, ale duża liczba ofert na rynku nie powinna doprowadzić do znaczących podwyżek.

Źródło: Rankomat.pl i Rentier.io