Eksmisja zaczyna się od 200 złotych. To najtańszy element rachunku

Opłata sądowa od pozwu o opróżnienie lokalu mieszkalnego jest stała i wynosi 200 zł – niezależnie od tego, czy chodzi o kawalerkę na Śląsku, czy o apartament w centrum Warszawy. Podstawa: art. 27 pkt 11 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Pozew składa się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

Do tego dochodzi pełnomocnik. Stawka minimalna radcy prawnego lub adwokata w sprawie o opróżnienie lokalu mieszkalnego to obecnie 480 zł – rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 118) podniosło ją dwukrotnie z wcześniejszych 240 zł. To stawka minimalna, czyli punkt odniesienia dla sądu przy rozliczaniu kosztów procesu, a nie realne honorarium kancelarii. Te bywają wielokrotnie wyższe.

Komornik i art. 34: 1500 zł opłaty stałej, a w niej nie mieści się prawie nic

Po prawomocnym wyroku sprawa trafia do komornika sądowego. Tu obowiązuje sztywna taryfa z art. 34 ustawy z 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych: 1500 zł opłaty stałej od wniosku o wszczęcie egzekucji opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Dla lokali innych niż mieszkalne – 2000 zł, a jeśli dłużnik wykorzystuje pomieszczenie wyłącznie do działalności gospodarczej, opłata rośnie o 1000 zł od drugiej i każdej kolejnej izby. Górny limit: 30 000 zł.

I tu zaczyna się część, o której właściciele dowiadują się najczęściej po fakcie. Opłata stała nie obejmuje wydatków. Ślusarz, ekipa przeprowadzkowa, transport, magazyn na rzeczy dłużnika, wynagrodzenie dozorcy, obecność policji przy oporze – to wszystko wierzyciel zalicza z góry, na wezwanie komornika. Przy zagraconym mieszkaniu sam wywóz i przechowanie ruchomości potrafi kosztować więcej niż cała opłata egzekucyjna.

Formalnie art. 770 Kodeksu postępowania cywilnego mówi jasno: dłużnik zwraca wierzycielowi koszty niezbędne do celowego przeprowadzenia egzekucji. Problem w tym, że osoba, którą eksmitujemy za niepłacenie czynszu przez rok, rzadko dysponuje majątkiem, z którego dałoby się te koszty ściągnąć. Papier swoje, portfel swoje. Więcej o samej procedurze pisaliśmy w poradniku o eksmisji uciążliwego najemcy.

Zimowy okres ochronny – najdroższy przepis polskiego prawa mieszkaniowego

Art. 16 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów: wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Pięć miesięcy w roku, w których prawomocny wyrok jest kawałkiem papieru.

Wyjątki istnieją – art. 17 uopl wyłącza ochronę m.in. przy przemocy domowej, rażącym naruszaniu porządku domowego oraz gdy lokal zajęto bez tytułu prawnego. Ale w klasycznym scenariuszu „najemca przestał płacić" ochrona działa w pełni. Jeśli dodatkowo sąd przyzna prawo do najmu socjalnego, egzekucja czeka, aż gmina wskaże lokal – a kolejki w większych miastach liczy się w latach. Właścicielowi zostaje wtedy roszczenie odszkodowawcze wobec gminy z art. 18 ust. 5 uopl, czyli kolejny proces i kolejne koszty.

Ustawodawca to widzi. W lipcu 2026 r. po pierwszym czytaniu w Sejmie jest poselski projekt nowelizacji uopl autorstwa Konfederacji (druk sejmowy nr 2447, orka.sejm.gov.pl), który zakłada wypowiedzenie umowy już po jednym pełnym okresie zwłoki zamiast trzech oraz ograniczenie prawa do najmu socjalnego dla uporczywie uchylających się od płatności. Równolegle Ministerstwo Finansów i Gospodarki przygotowuje projekt idący w przeciwną stronę – rozszerzenie ochrony przed eksmisją w trybie administracyjnym, z planowanym przyjęciem przez Radę Ministrów w IV kwartale 2026 r. Dwa projekty, dwie filozofie. Na razie obowiązuje stan obecny.

Zwykły najem kontra najem okazjonalny: różnica warta kilkudziesięciu tysięcy

Jak nie zapłacić dwa razy za to samo mieszkanie

1. Zawrzyj najem okazjonalny i dopilnuj oświadczenia notarialnego z art. 777 KPC.
2. Wezwij do zapłaty pisemnie, z dodatkowym miesięcznym terminem – bez tego wypowiedzenie jest wadliwe.
3. Dokumentuj wszystko: e-maile, SMS-y, protokoły, potwierdzenia doręczeń.
4. Nie licz na zwrot kosztów od dłużnika – wpisz je w ryzyko inwestycji.
5. Nigdy nie wymieniaj zamków samodzielnie – to przestępstwo, nie skrót.

Punkt piąty wymaga podkreślenia, bo kusi najbardziej. Samowolne usunięcie lokatora, wyniesienie jego rzeczy czy odcięcie mediów to naruszenie miru domowego – art. 193 Kodeksu karnego, a przy zmuszaniu do opuszczenia lokalu art. 191 § 1a KK z zagrożeniem do 3 lat pozbawienia wolności. Właściciel, który wziął sprawy w swoje ręce, potrafi wyjść z tej historii jako oskarżony. Jedyną osobą, która może legalnie opróżnić lokal, jest komornik sądowy działający na podstawie tytułu wykonawczego.

Zobacz także: Komornik Katowice

Warto zapamiętać

• Sam start procedury to 200 zł – reszta rachunku dopiero nadchodzi.
• Opłata komornicza 1500 zł nie obejmuje wydatków; te zalicza wierzyciel.
• Od 1 listopada do 31 marca wyrok eksmisyjny bywa bezużyteczny.
• Najem okazjonalny to najtańsze ubezpieczenie od uciążliwego lokatora.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje eksmisja najemcy w 2026 roku?

Minimalny rachunek to 200 zł opłaty sądowej od pozwu plus 1500 zł opłaty komorniczej, czyli 1700 zł. Do tego dochodzą wynagrodzenie pełnomocnika (stawka minimalna 480 zł, realnie znacznie więcej) oraz zaliczki na wydatki egzekucyjne. Największym kosztem pozostaje jednak utracony czynsz.

Kto płaci za eksmisję – właściciel czy najemca?

Zgodnie z art. 770 KPC koszty celowej egzekucji obciążają dłużnika, ale to wierzyciel wykłada je z góry. Odzyskanie ich zależy od tego, czy eksmitowany ma jakikolwiek majątek lub dochód. W praktyce właściciel często ponosi je bezpowrotnie.

Czy komornik może przeprowadzić eksmisję zimą?

Nie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu do przekwaterowania – zakaz z art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów obowiązuje od 1 listopada do 31 marca. Wyjątki dotyczą m.in. przemocy domowej, rażącego naruszania porządku domowego i zajmowania lokalu bez tytułu prawnego.

Ile trwa eksmisja niepłacącego lokatora?

Przy zwykłym najmie realnie kilkanaście miesięcy, a przy przyznanym prawie do najmu socjalnego nawet kilka lat oczekiwania na lokal od gminy. Najem okazjonalny skraca drogę, bo pomija proces – wystarczy klauzula wykonalności dla aktu notarialnego.

Czy mogę wymienić zamki, jeśli najemca nie płaci?

Nie. Samodzielne usunięcie lokatora lub odcięcie mu dostępu to naruszenie miru domowego z art. 193 KK, a zmuszanie do opuszczenia lokalu zagrożone jest karą do 3 lat pozbawienia wolności z art. 191 § 1a KK. Legalną eksmisję przeprowadza wyłącznie komornik sądowy.

Foto: Magnific
Treść: materiał partnera