W skrócie:

• Sprzedaż mieszkań w 2025: 40,7 tys. lokali (+9 proc. rdr.)
• Rekordowe wyniki: Dom Development 4448 lokali, Develia 3345
• Oferta na rynku: 62,1 tys. mieszkań (+11 proc. rdr.)
• Kredyty hipoteczne 2025: 90,5 mld zł (+8 proc. rdr.)
• Gotowe mieszkania: 14 tys. lokali (20 proc. całej podaży)

Rekordowa sprzedaż największych deweloperów w 2025 roku

W 2025 roku deweloperzy sprzedali 40,7 tys. mieszkań w siedmiu największych miastach Polski, o 9 proc. więcej niż rok wcześniej. Najlepsze wyniki odnotowały największe spółki giełdowe.

Dom Development osiągnął najlepszy wynik w 30-letniej historii - 4448 sprzedanych lokali. Czwarty kwartał przyniósł rekordową sprzedaż 1232 mieszkań, co było szóstym z rzędu kwartałem z wynikiem powyżej 1000 lokali. Develia sprzedała 3345 mieszkań (+5 proc. rdr.), przekraczając roczny cel. Archicom znalazł nabywców na blisko 2850 lokali, realizując założenia strategiczne.

"Rok 2025 zakończyliśmy solidnym wynikiem sprzedażowym, łącznie sprzedając 542 lokale. Poprawiające się warunki rynkowe pozwoliły nam konsekwentnie rozwijać ofertę" - mówi Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży Ronson Development.

Ożywienie nastąpiło w drugiej połowie roku. Od września do grudnia firmy sprzedały ponad 17,4 tys. mieszkań - o 42 proc. więcej niż w poprzednich czterech miesiącach.

• Więcej o trendach na rynku mieszkaniowym w artykule o prognozach deweloperów na 2026 rok.

Nadpodaż i rosnące koszty hamują nowe inwestycje

Paradoks rynku: deweloperzy mówią o sukcesach sprzedażowych, ale jednocześnie oferta mieszkań rośnie drugi rok z rzędu. Na koniec grudnia 2025 dostępnych było 62,1 tys. lokali (+11 proc. rdr.). Szczególnie niepokojący jest wzrost gotowych, niesprzedanych mieszkań - w czwartym kwartale ich liczba wzrosła o 46 proc. kw./kw. do ponad 14 tys. lokali, stanowiąc 20 proc. całej podaży.

Według danych GUS, w okresie styczeń-wrzesień 2025 wydano pozwolenia na budowę 192,8 tys. mieszkań - o 12,6 proc. mniej niż rok wcześniej. Liczba rozpoczętych budów spadła o 8,5 proc. do 166 tys. lokali. To sygnał, że deweloperzy ograniczają nową produkcję w odpowiedzi na wysoką podaż.

Zbigniew Juroszek, prezes Atal, wskazuje na konsolidację rynku: "Coraz mniej małych i średnich deweloperów pozostaje aktywnych. Może to przyczyniać się do konsolidacji rynku deweloperskiego w Polsce, który jest mocno rozdrobniony".

Kredyty hipoteczne napędzają popyt

Kluczowym czynnikiem ożywienia była poprawa dostępności finansowania. Według danych NBP, w całym 2025 roku banki udzieliły kredytów mieszkaniowych na kwotę 90,5 mld zł - o 8 proc. więcej niż w 2024 roku. Średnie oprocentowanie spadło z 7,46 proc. w grudniu 2024 do 6,25 proc. w grudniu 2025.

Deweloperzy zakładają dalsze obniżki stóp procentowych w 2026 roku. Tomasz Kaleta z Develii prognozuje:

"Niższe koszty finansowania, wzrost wynagrodzeń oraz relatywnie stabilne perspektywy gospodarcze będą sprzyjać stopniowemu wzrostowi sprzedaży". Grzegorz Smoliński z Dom Development dodaje: "Spodziewany jest dalszy spadek poziomu stóp procentowych, który może przełożyć się na wzrost zainteresowania zakupem mieszkań".

Ceny rosną, ale nie wszędzie jednakowo

Mapa cenowa Polski pokazuje duże różnice regionalne. Według danych Otodom Analytics, w 2025 roku ceny mieszkań wzrosły od 0,5 proc. w Łodzi, przez 2 proc. w Krakowie, 3-4 proc. w Katowicach i Wrocławiu, 5-6 proc. w Poznaniu i Warszawie, do rekordowych 15 proc. w Trójmieście. W Gdańsku metr kwadratowy podrożał o 2,2 tys. zł do średnio 17,2 tys. zł.

Na 2026 rok deweloperzy zakładają umiarkowany wzrost cen - średnio o 1-2 proc. powyżej inflacji. Waldemar Olbryk z Archicom ocenia:

"Bardziej realny wydaje się umiarkowany, kontrolowany wzrost oraz dalsze wzmacnianie pozycji podmiotów o odpowiedniej skali". Andrzej Swoboda z Grupy CTE dodaje: "Nie wykluczamy czasowego wyhamowania nowych inwestycji, co w średnim terminie może ponownie wpłynąć na ograniczenie podaży i presję cenową".

Warto zapamiętać

• Rynek mieszkaniowy w 2026 będzie zależał od tempa obniżek stóp procentowych i dostępności kredytów
• Duża podaż mieszkań (62,1 tys.) ograniczy dynamikę wzrostu cen do 3-5 proc. rocznie
• Konsolidacja branży będzie postępować - małe firmy mają trudności z utrzymaniem płynności przy nadpodaży
• Najlepiej sprzedają się mieszkania 2-pokojowe w sprawdzonych lokalizacjach dużych miast

Źródło: sonda dompress.pl, NBP, GUS

Foto: Freepik