Stabilizacja cen mieszkań w 17 miastach - kto zyskał, kto stracił?

Według raportu Rankomat.pl i Rentier.io za marzec 2026 roku zmiany cen ofertowych mieszkań w większości analizowanych miast były minimalne. Średnia roczna dynamika na poziomie +2,8% to w praktyce inflacyjne dreptanie w miejscu. Ale diabeł tkwi w szczegółach regionalnych.

Trzy miasta wybiły się z trendu. Gdańsk zanotował wzrost cen o 11% rok do roku, osiągając rekordową średnią 15 102 zł za m². Bydgoszcz podskoczyła o 9% r/r, zbliżając się do psychologicznej bariery 10 tys. zł za metr. Na przeciwnym biegunie znalazł się Sosnowiec ze spadkiem o 8,9%.

Skąd ta stagnacja? Według autorów raportu kluczową rolę odgrywa duża podaż mieszkań czekających na nabywców przy wciąż ograniczonym popycie. Deweloperzy weszli w 2026 rok z rekordowym zapasem niesprzedanych lokali - jak wynika z analiz portalu wGospodarce.pl, stan oferty był historycznie wysoki. To kupujący dyktują dziś warunki.

• Jeśli ktoś porównuje ceny i nie boi się negocjacji, finalna kwota transakcji może być nawet o 15% niższa od ceny w ogłoszeniu.

Warto dodać, że - jak opisywaliśmy w podsumowaniu rynku mieszkaniowego za 2025 rok - rok ubiegły był pierwszym od ponad dekady bez wyraźnych wzrostów cen. Spadki cen ofertowych dotknęły wtedy 11 z 17 badanych miast. Obecna stabilizacja to kontynuacja tego trendu.

Rejestr Cen Nieruchomości za darmo - nowy oręż kupujących

Od 13 lutego 2026 roku dostęp do danych z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) stał się bezpłatny. Zmiana wynika z nowelizacji Prawa geodezyjnego i kartograficznego uchwalonej 26 września 2025 roku, która wykreśliła tabelę opłat za udostępnianie danych.

Dla kupujących oznacza to łatwiejsze porównanie ceny ofertowej z realnymi cenami transakcyjnymi w danej okolicy, a więc mniejsze ryzyko przepłacenia i mocniejszą pozycję negocjacyjną - komentuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io.

Jedno zastrzeżenie - darmowy RCN nie oznacza jeszcze pełnego, masowego dostępu online. Dane nadal udostępniane są na wniosek, a szersze otwarcie publicznych baz zależy od rozporządzeń wykonawczych. W połączeniu z obowiązkiem jawności cen deweloperskich (obowiązującym od lipca 2025 roku) rynek staje się jednak wyraźnie bardziej przejrzysty niż jeszcze rok temu.

Kredyty hipoteczne drożeją - ile dopłacisz do raty?

Na rynku kredytowym sytuacja zmieniła się gwałtownie. Jeszcze na początku marca 2026 roku rynek wyceniał kontynuację obniżek stóp procentowych. Potem eskalacja konfliktu na Bliskim Wschodzie zmieniła oczekiwania o 180 stopni.

Efekt? Stawka WIBOR 6M (Warsaw Interbank Offered Rate - stopa, po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze na pół roku) wzrosła z 3,69% (5 marca) do 3,85% (połowa marca). Kontrakty terminowe FRA (Forward Rate Agreement - zakład rynkowy o przyszły poziom stóp) sygnalizują dalszy wzrost do 4,07% w horyzoncie 6 miesięcy. Dla kredytu na 500 000 zł na 30 lat z oprocentowaniem zmiennym oznacza to wzrost raty o 121 zł miesięcznie w porównaniu z początkiem marca.

Gorzej wyglądają zmiany w kredytach ze stałym oprocentowaniem. Banki wyznaczają stałą stawkę na podstawie notowań 5-letniego kontraktu IRS (Interest Rate Swap - instrument, którym bank „zamraża" koszt finansowania). Notowania IRS skoczyły z 3,75% pod koniec lutego do 4,37% w połowie marca - wzrost o 0,62 pkt proc.

* Dla kredytu 500 000 zł na 30 lat. Źródło: raport Rankomat.pl i Rentier.io, marzec 2026 r.

Podwyżki stałego oprocentowania dotyczą wyłącznie nowych umów kredytowych. Kto już ma kredyt ze stałą stopą - płaci tyle samo do końca okresu obowiązywania stawki (najczęściej 5 lat). Oprócz VeloBanku oprocentowanie stałe podniosły też PKO BP, mBank, Alior Bank, ING Bank Śląski i BPS. Jak podkreślają analizy prognoz deweloperskich na 2026 rok, rosnące koszty finansowania mogą ponownie wyhamować popyt na mieszkania.

Jak kupić mieszkanie taniej - kilka sugestii:

1. Sprawdź ceny transakcyjne w RCN - od 13 lutego 2026 r. dane z Rejestru Cen Nieruchomości są bezpłatne. Złóż wniosek do starosty.
2. Porównaj cenę ofertową z transakcyjną - jeśli różnica przekracza 10%, masz solidny argument negocjacyjny.
3. Nie zwlekaj z wnioskiem kredytowym - oprocentowanie stałe w bankach zmienia się nawet codziennie. Dzień zwłoki może kosztować kilkanaście tysięcy złotych.
4. Negocjuj z deweloperem - przy rekordowej podaży mieszkań rabaty rzędu 10-15% są realne, szczególnie w lokalizacjach z dużą konkurencją.
5. Rozważ oprocentowanie zmienne - jeśli kontrakty FRA wskazują na wzrost WIBOR, policz obie opcje i porównaj łączny koszt w horyzoncie 5 lat.

Warto zapamiętać

• Ceny mieszkań w Polsce stabilne - średnia zmiana +2,8% r/r, ale lokalne różnice sięgają kilkunastu procent
• Kupujący mają przewagę negocjacyjną - duża podaż i darmowy RCN wzmacniają ich pozycję
• Kredyty hipoteczne drożeją - zarówno zmienne (WIBOR w górę), jak i stałe (IRS +0,62 pkt proc.)
• Pośpiech może się opłacić - oprocentowanie stałe zmienia się z dnia na dzień

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Gdańsku w 2026 roku?

Według raportu Rankomat.pl i Rentier.io z marca 2026 roku średnia cena ofertowa mieszkania w Gdańsku wynosi 15 102 zł za m². To rekordowy poziom - wzrost o 11% rok do roku. Gdańsk jest obecnie jednym z najdroższych rynków mieszkaniowych w Polsce, ustępując jedynie Warszawie i Krakowowi.

Czy ceny mieszkań w Polsce spadną w 2026 roku?

Bazowym scenariuszem na 2026 rok jest stabilizacja cen z lokalnymi odchyleniami, a nie powszechne spadki. Duża podaż mieszkań ogranicza przestrzeń do dalszych wzrostów, ale jednocześnie rosnące koszty budowy (nowelizacja Warunków Technicznych od września 2026) oraz ograniczona nowa podaż mogą hamować przeceny.

Jak sprawdzić realne ceny transakcyjne mieszkań w mojej okolicy?

Od 13 lutego 2026 roku dostęp do danych z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) jest bezpłatny. Wniosek o udostępnienie danych składa się do właściwego starosty powiatowego. RCN zawiera informacje o faktycznych cenach transakcyjnych nieruchomości - w odróżnieniu od cen ofertowych w ogłoszeniach.

Dlaczego oprocentowanie stałe kredytów hipotecznych wzrosło w marcu 2026?

Oprocentowanie stałe jest powiązane z notowaniami 5-letniego kontraktu IRS (Interest Rate Swap). Między końcem lutego a połową marca 2026 roku IRS 5Y wzrósł z 3,75% do 4,37%. Przyczyną jest zmiana oczekiwań rynkowych wywołana eskalacją konfliktu na Bliskim Wschodzie, która oddalała perspektywę dalszych obniżek stóp procentowych w Polsce.

Ile wynosi rata kredytu hipotecznego na 500 000 zł w marcu 2026?

Rata kredytu na 500 000 zł na 30 lat z oprocentowaniem zmiennym (przy WIBOR 6M na poziomie 3,85%) wynosi ok. 3 100-3 200 zł miesięcznie, w zależności od marży banku. Przy oprocentowaniu stałym w VeloBanku (6,68%) rata sięga ok. 3 500 zł. Od początku marca rata zmiennoprocentowa wzrosła o 121 zł.

--

Źródła:

• Rankomat.pl i Rentier.io, „Raport - Ceny mieszkań, marzec 2026 r.", marzec 2026
• GPW Benchmark, notowania WIBOR 6M i kontraktów FRA, marzec 2026 - direct.money.pl
• OnGeo, „Rejestr Cen Nieruchomości za darmo od 13 lutego 2026", luty 2026 - blog.ongeo.pl
• PFSRM, „Wyzwania związane z uwolnieniem RCN", 2026 - pfsrm.pl
• wGospodarce.pl, „Rekordowy zapas niesprzedanych mieszkań", 2026 - wgospodarce.pl