W skrócie:

• Ulga tylko dla właścicieli jednej nieruchomości
• Zmiany obejmą zakupy od 1 stycznia 2026
• Spadek zakupów inwestycyjnych o 10-15%
• Wzrost aktywności przed końcem 2025 roku
• Możliwe darowizny mieszkań w rodzinach

Ministerstwo Finansów zapowiedziało rewolucję w uldze mieszkaniowej od stycznia 2026 roku. Nowe przepisy mają ukrócić wykorzystywanie tej preferencji przez inwestorów. Najważniejszą kwestią jest warunek nieposiadania innej nieruchomości przez pełne trzy lata od sprzedaży mieszkania.

Obecnie sprzedaż mieszkania przed upływem pięciu lat od zakupu wiąże się z 19% podatkiem dochodowym. Można go uniknąć, przeznaczając środki na cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat. Interpretacje podatkowe pozwalały korzystać z ulgi nawet przy posiadaniu kilku nieruchomości. Ministerstwo Finansów chce to zmienić, uznając taką praktykę za wypaczenie sensu ulgi.

Kogo dotkną nowe przepisy?

Zmiany uderzą przede wszystkim w flipperów i osoby budujące portfel mieszkań na wynajem. Osoby posiadające więcej niż jedną nieruchomość stracą prawo do ulgi. Według danych NBP z ankiety wśród pośredników, około 8% mieszkań z rynku wtórnego kupowanych jest z myślą o zyskownej odsprzedaży. W latach 2016–2019 udział flipów wzrósł z 3% do 5,9% wszystkich transakcji.

Eksperci portalu Metrohouse wskazują, że w latach 2022–2023, gdy kredyty były trudno dostępne, udział inwestorów wzrósł do 45% rynku. W normalnych warunkach stanowili około 35%. Dane PKO BP pokazują, że blisko jedna trzecia transakcji w dużych miastach ma charakter inwestycyjny. To pokazuje skalę zjawiska, które chce ograniczyć rząd.

Jakie będą wyjątki od nowej zasady?

Przepisy przewidują kilka wyjątków. Nie obejmą nieruchomości nabytych w spadku oraz jednej nieruchomości w ramach wspólności małżeńskiej. Podatnik posiadający więcej mieszkań będzie mógł skorzystać z ulgi, jeśli w ciągu trzech lat dokona darowizny dodatkowej nieruchomości na rzecz dzieci, wnuków, Skarbu Państwa lub gminy. To rozwiązanie może zwiększyć liczbę darowizn mieszkań w rodzinach.

Osoby posiadające co najmniej 50% udziałów w innej nieruchomości mieszkalnej również nie będą mogły skorzystać z ulgi. Nowe zasady stosuje się przez pełne trzy lata od końca roku sprzedaży. Sprzedający w kwietniu 2026 musi utrzymać status bez drugiej nieruchomości do końca 2029 roku.

Czy będzie boom zakupowy przed zmianami?

Eksperci przewidują przyspieszenie decyzji zakupowych w drugiej połowie 2025 roku. Nowe przepisy obejmą tylko nieruchomości nabyte po 31 grudnia 2025. Osoby kupujące mieszkanie przed tą datą będą mogły korzystać z ulgi na dotychczasowych zasadach, nawet przy sprzedaży po wejściu zmian w życie. Podatnicy mają jeszcze czas na zaplanowanie transakcji według obecnych, korzystniejszych reguł.

Cały proces legislacyjny musi zakończyć się do 30 listopada 2025 roku wraz z podpisem prezydenta. Ostateczny kształt przepisów może jeszcze ulec zmianom podczas konsultacji społecznych. Projekt ustawy jest obecnie na etapie prac parlamentarnych.

Kluczowe dane:

• Ulga mieszkaniowa od 2026 tylko dla właścicieli jednej nieruchomości
• Około 8% mieszkań z rynku wtórnego kupowanych z myślą o flipie
• Inwestorzy stanowią 35-45% kupujących na rynku mieszkaniowym
• Blisko 1/3 transakcji w dużych miastach ma charakter inwestycyjny
• Przepisy obejmą zakupy od 1 stycznia 2026 roku
• Warunek braku drugiej nieruchomości przez 3 lata od sprzedaży
• Przewidywany spadek zakupów inwestycyjnych o 10-15%

Podsumowując, nowa regulacja ma ograniczyć wykorzystywanie ulgi mieszkaniowej jako narzędzia inwestycyjnego. Ministerstwo Finansów chce przywrócić pierwotny cel przepisu – wsparcie osób faktycznie zmieniających mieszkanie. Eksperci nie przewidują gwałtownego załamania rynku, ale oczekują przesunięcia w strukturze popytu. Rynek może zyskać na stabilności, zmniejszając udział spekulacji krótkoterminowych.

Czytaj także:

• Jawność cen mieszkań - jak przygotować stronę WWW dewelopera do nowych wymogów prawa?

Źródła:

• Ministerstwo Finansów – projekt nowelizacji ustawy o PIT (Rządowe Centrum Legislacji)
• Narodowy Bank Polski – badania rynku mieszkaniowego
• PKO BP – raporty o rynku nieruchomości
• Avison Young – raporty o rynku inwestycyjnym Q3 2025
• Materiał prasowy Dompress.pl
• JLL – raporty o rynku mieszkaniowym w Polsce
• Money.pl – analizy zmian w uldze mieszkaniowej
• Prawo.pl – komentarze ekspertów prawnych

Foto: Freepik