Ilustracja: benzoix, Freepik, Gemini

Dwie ustawy, jeden cel - koniec ery „cena na zapytanie"

Zanim przejdziemy do reakcji deweloperów, warto uporządkować fakty. W ciągu niespełna roku polski rynek mieszkaniowy przeszedł dwie reformy transparentności, a każda opiera się na osobnej ustawie.

• Pierwsza - nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego (ustawa o jawności cen ofertowych) - weszła w życie etapowo: od 11 lipca 2025 r. dla nowych inwestycji i od 11 września 2025 r. dla wszystkich deweloperów. Nakazuje publikację cen każdego lokalu na dedykowanej stronie internetowej inwestycji, wraz z historią zmian cen. Kara za naruszenie? Prezes UOKiK może nałożyć sankcję do 10% rocznego obrotu firmy.

• Druga - nowelizacja Prawa geodezyjnego i kartograficznego - zniosła opłaty za dostęp do danych transakcyjnych w RCN i obowiązuje od 13 lutego 2026 r. To właśnie o niej mówią deweloperzy w sondzie Dompress.pl.

Wprowadzenie bezpłatnego dostępu do Rejestru Cen Nieruchomości to krok w stronę większej transparentności rynku, jednak na razie jego możliwości interpretacyjne są mocno ograniczone - mówi Tomasz Kaleta, Dyrektor Zarządzający ds. Sprzedaży i Marketingu w Develii

Co widzi kupujący w Rejestrze Cen Nieruchomości - a czego nie

Deweloperzy mają rację w jednym - RCN to narzędzie z poważnymi ograniczeniami. Kupujący mieszkanie powinien wiedzieć, na co patrzy, zanim wyciągnie wnioski.

Do tego dochodzi opóźnienie danych. Notariusz ma 14 dni na przekazanie aktu do starostwa, a starosta kolejne 30 dni na wpis do rejestru. W praktyce - jak wskazuje analiza Centrum AMRON - od podpisania aktu do pojawienia się danych w RCN może minąć nawet kilka miesięcy.

RCN to zresztą 380 odrębnych rejestrów prowadzonych przez poszczególne powiaty, z czego zaledwie około 25% udostępnia dane elektronicznie.

W ramach obecnego stanu raportowania RCN wiele istotnych parametrów nabytej nieruchomości nie będzie widocznych. To może prowadzić do błędnych wniosków - zauważa Agnieszka Majkusiak, Dyrektor Generalna ds. Sprzedaży i Marketingu Atal

Deweloperzy mówią: „nic się nie zmieniło" - ale asymetria informacyjna topnieje

Sonda Dompress.pl ujawnia interesującą jednorodność odpowiedzi. Niemal wszyscy deweloperzy deklarują, że RCN nie wpłynął na ich politykę cenową. Argumenty? Ceny kształtują „obiektywne czynniki kosztowe" - grunty, wykonawstwo, materiały budowlane. Trudno się z tym nie zgodzić.

Ale jest druga strona medalu, o której branża mówi ciszej. Przed 2025 rokiem strategia „cena dostępna po kontakcie z biurem sprzedaży" była standardem - jak pisaliśmy w analizie nowych wymogów jawności cen dla deweloperów. Zmuszała kupujących do kontaktu, budowała przewagę informacyjną sprzedającego i - co kluczowe - pozwalała na różnicowanie ceny w zależności od „oceny" klienta.

Dane Narodowego Banku Polskiego za I kwartał 2025 r. pokazują, że różnica między ceną ofertową a transakcyjną w Warszawie wyniosła zaledwie 3,4% (16 948 zł/m² vs 16 383 zł/m²). Margines negocjacyjny jest więc wąski - ale przynajmniej teraz kupujący wie, z jakiego pułapu startuje.

Obserwujemy, że nabywcy są lepiej przygotowani do rozmów, analizują ceny ofertowe i transakcyjne, a decyzje podejmują bardziej świadomie - mówi Joanna Chojecka, Dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg

Czego o RCN nie powiedziano - Portal DOM zmieni więcej niż rejestr

W sondzie Dompress.pl zabrakło istotnego wątku. W 2027 roku ruszy Portal DOM - system prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG), którego wykonawcę (konsorcjum Eviden Polska) wyłoniono w grudniu 2025 r. za kwotę blisko 44 mln zł.

Kluczowa różnica? Portal DOM będzie zawierał dane z umów deweloperskich - ok. 70 tys. rocznie od blisko 5 tys. deweloperów. Oznacza to dostęp do cen na kilka lat przed przeniesieniem własności, eliminując największą bolączkę RCN, czyli opóźnienie danych.

Resort Rozwoju planuje też stworzenie na portalu rankingu deweloperów opartego na danych o opóźnieniach w realizacji inwestycji.

Uruchomienie bezpłatnego Portalu DOM i Rejestru Cen Nieruchomości to krok w stronę pełnej transparentności rynku, od lat postulowany przez analityków - przyznaje Marcin Michalec, Dyrektor Zarządzający Okam Capital

Jak korzystać z jawnych cen mieszkań - praktyczny poradnik

Nowe narzędzia dają kupującemu realne możliwości, ale wymagają umiejętnego korzystania. Oto, od czego warto zacząć, szczególnie jeśli dopiero wchodzisz na rynek mieszkaniowy:

1. Sprawdź ceny transakcyjne na geoportal.gov.pl (moduł RCN z usługą KICN) - porównuj lokalizacje i roczniki
2. Zweryfikuj ceny ofertowe na dane.gov.pl - deweloperzy raportują tam oferty codziennie
3. Porównaj cenę ofertową z transakcyjną dla interesującej lokalizacji - różnica powyżej 5% to sygnał do twardszych negocjacji
4. Sprawdź historię zmian cen na stronie inwestycji - ustawa wymaga publikacji każdej korekty od dnia rozpoczęcia sprzedaży
5. Pamiętaj o ograniczeniach RCN - cena z rejestru nie uwzględnia standardu, przynależności ani kontekstu transakcji

Warto zapamiętać

• RCN działa od 13 lutego 2026 r. - bezpłatny dostęp do cen transakcyjnych dla każdego
• Dane RCN mają opóźnienie nawet kilkumiesięczne i nie zawierają standardu lokalu
• Portal DOM (start ok. 2027) uzupełni RCN o dane z umów deweloperskich - bez opóźnień
• Kupujący zyskał narzędzia do weryfikacji cen - warto z nich korzystać przed negocjacjami

Najczęstsze pytania

Jak sprawdzić ceny transakcyjne mieszkań w Rejestrze Cen Nieruchomości?

Bezpłatny dostęp do danych RCN zapewnia moduł na stronie geoportal.gov.pl z usługą KICN (Krajowa Integracja Cen Nieruchomości). Dane można też przeglądać na geoportal-krajowy.pl, który łączy ceny transakcyjne z ofertowymi na interaktywnej mapie.

Czy Rejestr Cen Nieruchomości pokazuje ceny mieszkań deweloperskich?

RCN zawiera wyłącznie ceny z aktów notarialnych przenoszących własność - nie z umów deweloperskich. Oznacza to opóźnienie danych nawet o kilka lat od momentu zakupu. Pełne dane z umów deweloperskich będzie gromadził Portal DOM, planowany na 2027 rok.

Jaka jest różnica między ceną ofertową a transakcyjną mieszkania?

Według danych NBP za I kwartał 2025 r. różnica w Warszawie wynosiła ok. 3,4% na rynku pierwotnym. Na rynku wtórnym margines negocjacyjny bywa większy. Jawność cen ofertowych (od lipca 2025) utrudnia deweloperom zawyżanie cen wyjściowych.

Co to jest Portal DOM i kiedy zacznie działać?

Portal DOM to planowany system gromadzący dane o cenach z umów deweloperskich, prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Wykonawcę systemu wyłoniono w grudniu 2025 r. Uruchomienie planowane jest najwcześniej na 2027 rok. Portal ma zawierać też ranking deweloperów.

Czy jawność cen transakcyjnych wpłynęła na ceny mieszkań w Polsce?

Wejście w życie przepisów o jawności cen ofertowych w lipcu-wrześniu 2025 r. nie wywołało gwałtownych zmian. Według analizy Centrum AMRON w większości miast odnotowano jedynie korekty rzędu 1-3% spadku - efekt prewencyjnej standaryzacji cenników, nie bezpośredni skutek regulacji.

Prawdziwa zmiana nie leży w samym rejestrze - leży w tym, że kupujący mieszkanie po raz pierwszy w historii polskiego rynku dysponuje narzędziami, o których jeszcze dwa lata temu mógł tylko marzyć. RCN, jawne cenniki deweloperów, Portal DOM na horyzoncie... Era „cena na zapytanie" skończyła się definitywnie. Pytanie brzmi: czy kupujący faktycznie z tych narzędzi skorzystają?

Źródła:

• Dompress.pl, „Jak jawność cen transakcyjnych wpływa na politykę sprzedaży nowych mieszkań", 24 marca 2026 r.
• Centrum AMRON, „Karty na stół, czyli o tym, jak rok 2025 zakończył erę tajemnic na polskim rynku nieruchomości", grudzień 2025 r. (amron.pl)
• Forsal.pl, informacja o wyborze wykonawcy Portalu DOM, grudzień 2025 r. (forsal.pl)
• NBP, Raport o rynku nieruchomości - dane transakcyjne i ofertowe I kw. 2025 r. (nbp.pl)
• Ustawa z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego (jawność cen ofertowych)
• Ustawa z dnia 26 września 2025 r. o zmianie ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne (bezpłatny RCN)