W skrócie:

• Polski kapitał: 23% udziału w akwizycjach
• Segment biurowy: ponad 50% transakcji
• Wzrost z 2% w 2022 roku
• Inwestycje: 0,6 mld euro w 9 miesięcy
• Stopy zwrotu: 6,25-6,50% w Warszawie
• HNWI w Polsce to 20 490 osób

Dlaczego to może być rewolucja na polskim rynku?

Ekspansja polskiego kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych to zjawisko bezprecedensowe w skali ostatnich lat. W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2025 roku krajowi inwestorzy ulokowali ponad 0,6 mld euro, przewyższając wynik z całego 2024 roku (0,5 mld euro).

• Dynamika wzrostu jest spektakularna - od 2% udziału w 2022 roku, przez 9-10% w 2024, aż do 17% w pierwszym kwartale 2025.

Najbardziej zaskakującym elementem tej transformacji jest dominacja w segmencie biurowym, gdzie polscy inwestorzy przejęli kontrolę nad większością rynku. To sygnalizuje fundamentalną zmianę w strukturze właścicielskiej polskich nieruchomości komercyjnych, gdzie przez lata dominował kapitał zagraniczny.

• Warszawa oferuje jedne z najwyższych stóp zwrotu w regionie CEE - 6,25% dla biur i logistyki oraz 6,50% dla centrów handlowych.

Kto napędza tę zmianę w Polsce?

Za wzrostem polskiego kapitału stoją przede wszystkim inwestorzy indywidualni o wysokim majątku (HNWI), którzy kontrolują aktywa o wartości 72,19 mld USD. Grupa ta liczy w Polsce około 20 490 osób dysponujących majątkiem netto przekraczającym 1 mln USD, co plasuje kraj na czołowej pozycji w Europie Środkowo-Wschodniej. Warszawa, jako najszybciej rozwijający się hub bogactwa w Europie, skupia blisko 13 000 milionerów, 32 centimilionerów oraz czterech miliarderów.

Polscy inwestorzy koncentrują się głównie na aktywach o wartości 5-30 mln euro, wykorzystując atrakcyjne wyceny w porównaniu z rynkami zachodnioeuropejskimi. Dla porównania, prime yields w Londynie czy Paryżu oscylują wokół 3,5-4%, co czyni polski rynek wysoce konkurencyjnym pod względem relacji ryzyka do zysku.

"Rodzimi inwestorzy stopniowo budują pozycję strategicznej grupy uczestników rynku. Motywacją stojącą za decyzjami inwestycyjnymi jest przede wszystkim ochrona wartości posiadanego majątku, potrzeba dywersyfikacji portfela, budowanie prestiżu oraz realizacja długoterminowych strategii ukierunkowanych na generowanie stabilnego dochodu pasywnego" - mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Jakie są główne motywacje polskich inwestorów?

Polscy HNWI kierują się trzema kluczowymi priorytetami przy inwestowaniu w nieruchomości komercyjne. Pierwszym jest prestiż - posiadanie luksusowych biurowców czy zabytkowych kamienic w centrach miast nie tylko generuje dochód, ale także buduje renomę i podkreśla sukces biznesowy. Drugi priorytet to bezpieczeństwo kapitału i ochrona przed inflacją, gdzie nieruchomości stanowią stabilne aktywa o niskiej wrażliwości na krótkoterminowe wahania rynku.

Fundamentalną motywacją pozostaje możliwość generowania stałego dochodu pasywnego bez angażowania się w bieżące zarządzanie. Długoterminowe umowy najmu zapewniają przewidywalne wpływy, często oferujące ROI na poziomie 6-10% rocznie. Aktywa łączą zyski bieżące ze wzrostem wartości oraz korzyściami podatkowymi w postaci amortyzacji.

Jak polscy inwestorzy lokują kapitał w nieruchomościach?

Krajowi HNWI wykorzystują szerokie spektrum form inwestowania - od pasywnych instrumentów finansowych po modele wymagające większego zaangażowania operacyjnego. Najprostszą metodą jest nabywanie akcji spółek deweloperskich i inwestycyjnych, umożliwiających ekspozycję na cały portfel projektów bez samodzielnego zarządzania aktywami. Alternatywą są fundusze dłużne zabezpieczone na nieruchomościach oraz obligacje emitowane przez podmioty nieruchomościowe.

Inwestorzy poszukujący wyższego potencjału zwrotu wybierają pożyczki mezzanine łączące elementy długu i kapitału, oraz pożyczki konwertowalne na udziały. Klasycznym rozwiązaniem pozostaje zakup wynajętych nieruchomości generujących bieżący dochód i stabilne przepływy pieniężne. Część inwestorów decyduje się na współpracę z deweloperem w formule joint venture lub samodzielną realizację projektów deweloperskich.

Szerszy kontekst rynku nieruchomości w Polsce

Według NBP, wartość kredytów hipotecznych w Polsce wyniosła 542,8 mld zł na koniec 2024 roku, co pokazuje skalę zaangażowania w sektor nieruchomości. GUS odnotował wzrost liczby pozwoleń na budowę obiektów niemieszkalnych o 12,3% w 2024 roku, sygnalizując rosnące zainteresowanie inwestycjami komercyjnymi.

Na polskim rynku działają także międzynarodowi gracze jak Blackstone, Warburg Pincus czy Griffin Real Estate, oferując alternatywne możliwości inwestycyjne. Krajowe fundusze jak Griffin Premium RE czy Vastint Poland również konkurują o kapitał inwestorów indywidualnych.

Warto zapamiętać:

• Polski kapitał zwiększył udział z 2% do 23% w ciągu trzech lat
• Segment biurowy zdominowany przez krajowych inwestorów (ponad 50%)
• Warszawa oferuje stopy zwrotu 6,25-6,50% vs 3,5-4% w Europie Zachodniej
• Grupa HNWI w Polsce kontroluje aktywa o wartości 72,19 mld USD
• Krajowi inwestorzy fokusują się na aktywach 5-30 mln euro
• ROI z nieruchomości komercyjnych osiąga 6-10% rocznie

Ekspansja polskiego kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych sygnalizuje dojrzewanie krajowego rynku inwestycyjnego i rosnące znaczenie HNWI w kształtowaniu struktury właścicielskiej. Wartość transakcji w 2025 roku ma szansę przekroczyć 5 mld euro, powtarzając wynik z 2024 roku.

Foto: Freepik

Źródło: Walter Herz