Dubaj: Miasto budowane na strategii

To nie przypadek, że globalny kapitał płynie do Emiratów. Rządowa agenda "D33" ma na celu podwojenie gospodarki do 2033 roku i ugruntowanie pozycji miasta jako globalnego centrum finansowego.

Do tego dochodzi system Złotej Wizy, przyznawanej m.in. za nabycie nieruchomości w Dubaju o wartości od 2 milionów AED (ok. 545 000 USD), oraz przyjazne środowisko podatkowe. Brak podatku od dochodów z najmu i od zysków kapitałowych przyciąga osoby szukające efektywnego lokowania środków.

Fenomen rynku pierwotnego: Dlaczego warto kupować "off plan"?

Jak podaje Paweł Szczepański, powołując się na dane Dubai Land Department (DLD), transakcje na rynku pierwotnym regularnie stanowią ponad 50% wszystkich transakcji w emiracie. W 2024 roku ten odsetek często zbliżał się do 60%. Powody są czysto praktyczne.

Elastyczność finansowa, której brakuje na rynku wtórnym

Kupując gotowy apartament z drugiej ręki, zazwyczaj wymagana jest pełna kwota (lub wsparcie kredytowe, które dla nierezydentów bywa wyzwaniem). Deweloperzy oferują coś zupełnie innego: plany płatności.

Popularne schematy jak 60/40 czy 70/30 oznaczają, że większość ceny nabywca wpłaca w ratach rozłożonych na czas budowy (np. 3 lata). Pozostała część płatna jest dopiero przy odbiorze kluczy. Pojawiają się też opcje "post handover", gdzie część kwoty spłaca się już po odbiorze, nierzadko przez kolejne 2-3 lata, co pozwala finansować zakup z bieżących wpływów z najmu. To otwiera drzwi osobom z mniejszym kapitałem początkowym.

Nowoczesność i niższe koszty startowe

Nabywca otrzymuje lokal fabrycznie nowy, wykończony w najnowszym standardzie i z dostępem do nowoczesnych udogodnień (baseny, siłownie, strefy co-workingowe), których brakuje w starszych budynkach.

Co więcej, deweloperzy, chcąc przyciągnąć kupujących, często oferują promocje. Najpopularniejszą jest pokrycie 4% opłaty rejestracyjnej dla Dubai Land Department (DLD). Przy apartamencie o wartości 500 000 USD, to realna oszczędność 20 000 USD na starcie.

Mechanizmy chroniące nabywcę: RERA i system escrow

Największą obawą przy zakupach "w budowie" jest bezpieczeństwo środków. Dubaj, wyciągając wnioski z przeszłości, rozwiązał to systemowo. Nad rynkiem czuwa RERA/

Kluczowy jest wymóg prowadzenia ścisłego rachunku powierniczego (escrow) dla każdego projektu. Wszystkie wpłaty od klientów trafiają wyłącznie na ten chroniony rachunek. Bank zwalnia deweloperowi środki etapami, dopiero po fizycznej weryfikacji postępów budowy przez niezależnych inspektorów RERA. To rozwiązanie minimalizuje ryzyko związane z ewentualnymi problemami wykonawcy.

Dodatkowo, każda umowa (SPA) jest natychmiast rejestrowana w systemie DLD, a kupujący otrzymuje wstępny certyfikat własności "Oqood". To oficjalne potwierdzenie jego praw do danej jednostki, uniemożliwiające np. podwójną sprzedaż lokalu.

Jak wygląda proces zakupu od dewelopera?

Procedura, choć zabezpieczona, jest zaskakująco przejrzysta i szybka:

1. Rezerwacja (EOI): Wybór konkretnego lokalu i wpłata tokenu rezerwacyjnego (zwykle od 5 000 do 50 000 AED), który blokuje jednostkę.

2. Umowa SPA: Wpłata pierwszej raty (zwykle 10-20% wartości)

3. Rejestracja Oqood: Deweloper rejestruje umowę w DLD.

4. Płatności ratalne: Nabywca wpłaca kolejne transze zgodnie z harmonogramem budowy, bezpośrednio na konto escrow projektu.

5. Odbiór (Handover): Po ukończeniu budowy następuje inspekcja lokalu, zgłoszenie ewentualnych usterek do poprawy i finalny odbiór kluczy.

6. Akt Własności (Title Deed): DLD wydaje finalny, wieczysty akt własności.

Pułapki i rola eksperta: Jak uniknąć kosztownych błędów?

Proces wydaje się prosty, ale rynek jest pełen niuansów. "Wybór dewelopera to jedno. Ale kluczowe jest zrozumienie, która lokalizacja da najlepszy zwrot, a która jest marketingową pułapką" – zauważa Paweł Szczepański.

 "Wielu nabywców nie docenia też znaczenia opłat serwisowych, czyli rocznych kosztów utrzymania, które mogą mocno wpłynąć na rentowność całego przedsięwzięcia".

Dlatego współpraca z agencją znającą rynek od podszewki jest kluczowa. Doświadczeni znawcy rynku nieruchomości AMRI Estates, działają jako filtr, selekcjonując setki ofert pod kątem celów klienta. Warto pamiętać, że na rynku pierwotnym w Dubaju to deweloper pokrywa wynagrodzenie agencji, więc nabywca zyskuje profesjonalne wsparcie merytoryczne bez dodatkowych kosztów.

To wsparcie jest nieocenione przy analizie setek dostępnych projektów. Paweł Szczepański podkreśla, że fundamentem jego pracy jest dogłębna analiza danych, a nie poleganie na kolorowych broszurach.

"Zawsze powtarzam klientom: sprawdźcie, z kim pracujecie. Transparentność i znajomość rynku to podstawa". Weryfikacja doświadczenia zespołu, z którym planujemy współpracę, powinna być pierwszym krokiem.

Rynek w liczbach: Czego można się spodziewać?

Analizy rynkowe AMRI Estates, bazujące na danych DLD z 2024 roku, wskazują na wysoką rentowność najmu. Średni roczny zwrot (Gross Rental Yield) w popularnych, nowych dzielnicach jak Jumeirah Village Circle (JVC) czy Business Bay oscyluje w granicach 7-9%. W przypadku mniejszych jednostek, jak kawalerki, potrafi przekroczyć 10%.

Po bardzo dynamicznych wzrostach cen w latach 2022-2023, obecnie rynek wchodzi w fazę zdrowej, zrównoważonej stabilizacji. Prognozowany jest stabilny wzrost wartości nieruchomości na poziomie 5-8% rocznie. To, w połączeniu z brakiem opodatkowania dochodów z najmu, daje jeden z najciekawszych wyników na świecie.

Podsumowanie: Świadoma decyzja

Zakup nieruchomości bezpośrednio od dewelopera w Dubaju to obecnie najbardziej strategiczne i przejrzyste podejście do tamtejszego rynku. Elastyczne finansowanie i systemowa ochrona nabywców otworzyły ten rynek dla szerokiego grona odbiorców, nie tylko tych dysponujących ogromnym kapitałem.

Kluczem do sukcesu jest jednak świadome poruszanie się w gąszczu ofert i zrozumienie lokalnych uwarunkowań. Zanim podejmiesz ostateczne kroki, warto skonsultować swoją strategię z ekspertami, którzy na co dzień analizują ten rynek. Wielu specjalistów, w tym doradcy AMRI Estates, oferuje niezobowiązujące konsultacje, by pomóc precyzyjnie dopasować nieruchomość do indywidualnych celów.

Foto i treść: materiał partnera