W skrócie:

• Limit 3 miesięcy najmu krótkoterminowego rocznie – dotyczy mieszkań będących głównym miejscem zamieszkania właściciela
• Planowana zmiana ulgi mieszkaniowej – projekt zakłada dostęp tylko dla posiadaczy jednej nieruchomości (przepisy nie zostały jeszcze uchwalone)
• Rentowność najmu w Polsce wynosi 4,2–5,6 proc. netto rocznie
• Czas zwrotu z inwestycji mieszkaniowej to obecnie około 18 lat

Co dokładnie zmienia się w przepisach o najmie

Ilustracja: Atal Sky

Od maja 2026 roku wejdą w życie przepisy wynikające z unijnego rozporządzenia STR (UE 2024/1028), które nakłada na Polskę obowiązek uruchomienia systemu rejestracji lokali oraz udostępniania danych o najmie krótkoterminowym platformom rezerwacyjnym i organom administracji.

• Rozporządzenie reguluje przede wszystkim przepływ informacji

Równolegle w Sejmie procedowany jest projekt krajowej ustawy (m.in. inicjatywa Polska 2050 oraz projekt Ministerstwa Sportu i Turystyki), który ma gruntownie zmienić zasady prowadzenia najmu krótkoterminowego w Polsce.

Projekt zakłada, że właściciel wynajmujący mieszkanie będące jego głównym miejscem zamieszkania będzie mógł prowadzić najem krótkoterminowy maksymalnie przez trzy miesiące w roku kalendarzowym bez konieczności uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej.

Dla lokali inwestycyjnych (niebędących głównym miejscem zamieszkania właściciela) projekt przyznaje gminom prawo do ustalania własnych limitów liczby dni najmu w roku, wprowadzania stref zakazu oraz dodatkowych wymogów, np. przeciwpożarowych. Termin uchwalenia ustawy nie jest pewny.

Równolegle Ministerstwo Finansów pracuje nad zaostrzeniem zasad ulgi mieszkaniowej. Projekt zakłada, że od momentu wejścia w życie przepisów skorzystają z niej wyłącznie podatnicy posiadający jedną nieruchomość w chwili ponoszenia wydatku – z wyjątkiem nieruchomości nabytych w drodze spadku i jednej nieruchomości objętej wspólnością majątkową małżeńską.

Nowe przepisy mają uniemożliwić wykorzystywanie ulgi do odraczania podatku od zysków z obrotu nieruchomościami. Projekt nie został jeszcze uchwalony – pierwotnie planowane wejście w życie z dniem 1 stycznia 2026 roku nie zostało dotrzymane.

"Regulacje najmu krótkoterminowego są dziś koniecznością. Rynek urósł szybciej niż rozwijało się prawo, co doprowadziło do chaosu interpretacyjnego" – mówi Anna Kryjer, Dyrektor Zarządzająca w otoNoclegi.pl.

Czy deweloperzy mają powody do spokoju

Ankietowani przez dompress.pl deweloperzy zgodnie twierdzą, że zmiany nie wyeliminują zakupów inwestycyjnych. Warto jednak zauważyć, że są stroną zainteresowaną utrzymaniem popytu. Dane rynkowe pokazują bardziej złożony obraz.

Według raportu NBP z III kwartału 2025 roku, czas zwrotu z inwestycji mieszkaniowych wynosi obecnie około 18 lat na wszystkich lokalnych rynkach. Rentowność netto z wynajmu waha się od 4,2 proc. w Krakowie do 5,6 proc. w Szczecinie – to poziomy porównywalne z bezpiecznymi lokatami bankowymi.

• Czytaj także: Nowe przepisy zmieniają rynek mieszkań – deweloperzy ostrzegają przed wzrostem cen

Dom Development podaje, że 42 proc. transakcji w IV kwartale stanowiły zakupy gotówkowe. Nie oznacza to jednak, że wszystkie były inwestycyjne – część nabywców po prostu nie kwalifikuje się na kredyt lub woli uniknąć kosztów odsetkowych.

Na co uważać przy zakupie mieszkania pod wynajem

• Sprawdź lokalną konkurencję – w Warszawie czynsz to 78–80 zł za m², ale podaż ofert rośnie
• Licz realną rentowność po kosztach – zarządzanie, pustostany, remonty zjadają 1–2 pkt proc.
• Uwzględnij nowe przepisy – w mieszkaniu będącym twoim głównym miejscem zamieszkania najem krótkoterminowy może być ograniczony do 3 miesięcy w roku; w lokalach inwestycyjnych limity dni będzie mogła ustalać gmina uchwałą
• Pamiętaj o planowanych zmianach ulgi mieszkaniowej – jeśli projekt zostanie uchwalony, od daty wejścia w życie przepisów nie skorzystasz z ulgi, jeśli posiadasz już inną nieruchomość

Warto zapamiętać

• Nowe przepisy mogą wymusić przejście części inwestorów z najmu krótkoterminowego na długoterminowy, szczególnie w gminach, które wprowadzą surowe limity dni
• Przy 18-letnim czasie zwrotu inwestycja mieszkaniowa wymaga długoterminowej perspektywy i odporności na zmiany regulacyjne
• Planowane zmiany w uldze mieszkaniowej, jeśli zostaną uchwalone, uderzą w osoby planujące flipy i szybki obrót nieruchomościami
• Rynek najmu pozostaje stabilny – w 2025 r. czynsze rosły o 2–7 proc. w zależności od miasta

Źródła: dompress.pl, NBP, Ministerstwo Finansów, rozporządzenie UE 2024/1028, projekt ustawy o najmie krótkoterminowym (druk sejmowy)