W myśl ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik zobowiązany jest do uregulowania zobowiązania z tytułu podatku od dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Uregulowanie to dotyczy także udziałów w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, a także prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Koszt nabycia minus wydatki

W przypadku sprzedaży mieszkania, bez względu na datę nabycia, podatek oblicza się od dochodu, czyli kwoty uzyskanej ze sprzedaży pomniejszonej o koszty uzyskania. Do kosztów zaliczyć można udokumentowane koszty nabycia lub wybudowania nieruchomości. Ponadto koszty te mogą być powiększone o udokumentowane nakłady na jej ulepszenie, na przykład remont. Oznacza to, że gdy remontujemy nasze mieszkanie, zawsze (a przynajmniej przez 5 lat od nabycia nieruchomości) warto gromadzić faktury. Gdy za kilka lat okaże się, że chcemy się przeprowadzić i sprzedać dotychczasową nieruchomość, takie dokumenty będą bardzo cenne.

Jeśli sprzedawana nieruchomość została nabyta w drodze darowizny lub spadku, to do kosztów zalicza się kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn oraz udokumentowane nakładały, które zwiększyły wartość sprzedawanej nieruchomości, czyli tak samo jak przy nieruchomości, która została wcześniej kupiona, mogą to być np. wydatki na remont.

19% od dochodu w zeznaniu

Gdy obliczony zostanie już dochód, należy do niego zastosować stawkę 19% i obliczyć podatek. Trzeba go wykazać w rocznym zeznaniu. O ile zasady ustalania wysokości podatku są takie same bez względu na moment nabycia nieruchomości, o tyle formularz, w którym dokonane zostanie rozliczenie, zależy już od momentu nabycia.

Gdy zakup sprzedawanej nieruchomości miał miejsce w 2007 lub 2008 roku, do rozliczenia posłuży jeden z formularzy PIT-36, PIT-36L lub PIT-37. Jeśli jednak zakup dokonany został po 1 stycznia 2009 roku, to rozliczenia należy sporządzić na formularzu PIT-39. Termin zapłaty podatku jest jednak już niezależny od daty nabycia sprzedawanej nieruchomości. W obu przypadkach trzeba to zrobić, składając roczne zeznanie, czyli do 30 kwietnia następnego roku po sprzedaży.

Uwaga! W zeznaniu należy uwzględnić dochody zwolnione, nawet jeśli wydatki na cele mieszkaniowe będą poniesione dopiero po złożeniu zeznania.

Zwolnienie zależy od momentu nabycia mieszkania

Sprzedając mieszkanie czy dom, zanim przejdzie się do wyliczania podatku, trzeba pamiętać, że obowiązuje zwolnienie. Jego kształt zależy jednak od tego kiedy kupiona została nieruchomość.

W przypadku nieruchomości zakupionych w latach 2007-2008 podatku nie zapłacą te osoby, które korzystają z tzw. ulgi meldunkowej, czyli do dnia sprzedaży były zameldowane na pobyt stały w mieszkaniu lub domu będącym przedmiotem transakcji przez okres co najmniej 12 miesięcy. W takim przypadku należy złożyć oświadczenie do urzędu skarbowego, że spełnia się powyższy warunek. Termin złożenia oświadczenia jest taki sam, jak zeznania rocznego.

Od 2009 roku nie obowiązuje już ulga meldunkowa. Wynika to z faktu zniesienia obowiązku meldunkowego. Nie oznacza to bynajmniej, że w związku z tym nie istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego związanego z transakcją sprzedaży. Jednak w tym przypadku konstrukcja zwolnienia nie jest już tak prosta. Wysokość zwolnienia trzeba wyliczyć, mnożąc dochód przez wydatki na cele mieszkaniowe, a następnie dzieląc ten wynik przez przychód z odpłatnego zbycia.

Uwaga! Wydatki trzeba wyliczyć, dokonując założenia, że właśnie tyle zostanie przeznaczone na ten cel. Na ich dokonanie są 2 lata liczone od końca roku kalendarzowego, w którym zostało dokonane zbycie. Jeśli jednak w tym okresie wartość faktycznie poniesionych w tym celu wydatków będzie niższa od zadeklarowanej, podatnik jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego wraz z odsetkami naliczanymi od następnego dnia po upływie terminu płatności.

Elżbieta Węcławik, Tax Care
Dominik Mędrzycki, księgowy Tax Care

Czytaj także: Źle obliczyłeś podatek? Złóż korektę