Definicja i charakterystyka hipoteki umownej

Hipoteka umowna to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego. Umożliwia wierzycielowi dochodzenie zaspokojenia roszczeń z obciążonej nieruchomości, nawet jeśli zmieni ona właściciela. Jej cechą jest akcesoryjność, czyli ścisły związek z zabezpieczoną wierzytelnością. Ustanowienie hipoteki umownej wymaga zgodnego oświadczenia stron oraz wpisu do księgi wieczystej, ponieważ hipoteka powstaje dopiero z chwilą dokonania wpisu.

W razie niewywiązania się dłużnika ze zobowiązań wierzyciel może dochodzić swoich praw w drodze egzekucji z nieruchomości obciążonej hipoteką. Hipoteka umowna może zabezpieczać zarówno wierzytelności istniejące, jak i przyszłe wierzytelności pieniężne. Jej wygaśnięcie następuje przede wszystkim wraz z całkowitą spłatą zabezpieczonej wierzytelności, a także w innych przypadkach przewidzianych przepisami.

Proces ustanawiania hipoteki umownej

Proces ustanowienia hipoteki umownej rozpoczyna się od zawarcia umowy między wierzycielem a właścicielem nieruchomości. Co do zasady wymagane jest zachowanie formy szczególnej dla oświadczenia właściciela, natomiast w przypadku hipotek ustanawianych na rzecz banków przepisy dopuszczają uproszczoną formę bez aktu notarialnego. Następnie składany jest wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej na formularzu KW-WPIS w sądzie rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości. Do wniosku dołącza się dokument stanowiący podstawę wpisu (np. oświadczenie o ustanowieniu hipoteki) oraz inne wymagane załączniki.

Wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, co oznacza, że hipoteka powstaje z chwilą jego dokonania. Za wpis hipoteki pobierana jest opłata sądowa w wysokości 200 zł. W procedurze uczestniczy właściciel nieruchomości, wierzyciel oraz - w zależności od trybu - notariusz.

Wygaśnięcie i wykreślenie hipoteki umownej

Wygaśnięcie hipoteki umownej następuje najczęściej po całkowitej spłacie zobowiązania, które zabezpieczała. Sama spłata nie powoduje jednak automatycznego wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej - aby formalnie usunąć wpis, właściciel nieruchomości musi złożyć odpowiedni wniosek.

Po spłacie kredytu należy uzyskać od wierzyciela dokument potwierdzający zgodę na wykreślenie hipoteki, nazywany listem mazalnym (spotyka się także określenie „kwit mazalny”). Następnie właściciel składa wniosek o wykreślenie hipoteki na formularzu KW-WPIS do sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości. Do wniosku dołącza się list mazalny oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej w wysokości 100 zł. Czas rozpatrzenia zależy od obciążenia sądu, a wykreślenie następuje dopiero po dokonaniu wpisu w księdze wieczystej, co ma znaczenie m.in. przy sprzedaży nieruchomości lub ustanawianiu nowych zabezpieczeń.

Foto: Freepik
Treść: materiał partnera