Nowa siła na rynku mieszkaniowym

Mieszkaniowi debiutanci to grupa nabywców, która dopiero rozpoczyna swoje poszukiwania na rynku nowych mieszkań. Według danych portalu RynekPierwotny.pl, aż 40% z nich rozgląda się za mieszkaniem na terenie całego miasta i jego obrzeży, a kolejne 43% szuka w kilku dzielnicach jednocześnie. To oznacza, że większość z tej grupy nie ogranicza się do jednej lokalizacji.

Charakterystyczne cechy mieszkaniowych debiutantów:

• Nie znają jeszcze swojej zdolności kredytowej (ponad 40% grupy)
• Nie zawężają poszukiwań do jednej dzielnicy
• Pozostają otwarci na modyfikację swoich pierwotnych założeń
• Często poszerzają obszar poszukiwań w trakcie procesu

Ta elastyczność sprawia, że grupa ta nadaje nową dynamikę całemu rynkowi mieszkaniowemu.

Wzrost zapytań przy szerokiej ofercie

Od połowy 2024 roku obserwuje się systematyczny wzrost liczby zapytań o mieszkania. W pierwszym kwartale 2025 roku osiągnęły one historyczny szczyt – były aż o 31% wyższe niż w najlepszym miesiącu z okresu obowiązywania programu “Bezpieczny Kredyt 2”.

Jednocześnie znacznie wzrosła liczba dostępnych inwestycji. Szeroka oferta na rynku sprawia, że ten sam klient rozważa równocześnie kilka projektów, co prowadzi do “rozcieńczenia” popytu. W praktyce oznacza to większe wyzwanie dla deweloperów, którzy muszą walczyć o uwagę potencjalnych nabywców.

“Warto zwrócić szczególną uwagę na tę grupę klientów, zwłaszcza że mamy do czynienia z nową sytuacją na rynku, jaką jest odsłonięcie cen. Mieszkaniowi debiutanci nie będą już musieli dzwonić do deweloperów, aby rozeznać się pod kątem cen. Będą kontaktować się tylko z tymi firmami, których oferta wyda im się naprawdę interesująca”

– Marek Wielgo, ekspert rynku nieruchomości

Profil nowej grupy kupujących

Mieszkaniowi debiutanci to przede wszystkim single i pary bez dzieci. W większości przypadków nie posiadają jeszcze własnego lokum, a ich zainteresowanie koncentruje się głównie na mieszkaniach 2-pokojowych.

Kluczowe charakterystyki tej grupy:

• Budżet w okolicach 700 tys. zł stanowi górną granicę możliwości
• Często są to osoby przyjezdne, niepowiązane rodzinnie z konkretną dzielnicą
• 80% nie wskazuje jednej preferowanej dzielnicy
• Priorytetem jest cena i standard projektu
• 70% ruchu na portalach generują osoby dopiero orientujące się w rynku

Aktywność kontra rozproszenie

Mieszkaniowi debiutanci generują dziś największą liczbę zapytań, stając się ważnym graczem na rynku. Jest to szczególnie widoczne w kontekście spadku liczby inwestorów o połowę względem 2023 roku.

W przeciwieństwie do inwestorów, którzy działają według jasno określonych kryteriów (17% ogranicza poszukiwania do jednej, precyzyjnie wybranej dzielnicy), debiutanci testują kilka scenariuszy jednocześnie.

“Deweloperzy zauważają, że klienci dzwoniący w sprawie mieszkań na przykład na Białołęce pytają od razu, czy firma nie buduje też osiedli na Bemowie albo Ursusie. To najlepiej pokazuje, jak płynne stały się dziś granice poszukiwań”

– Jan Dziekoński, Head of Market Insights portalu RynekPierwotny.pl

Przesunięcia na mapie poszukiwań

Analiza siedmiu największych rynków mieszkaniowych w Polsce – wynika z danych portalu RynekPierwotny.pl – pokazuje, że aż 89% popytu koncentruje się w dzielnicach pośrednich i na obrzeżach. Ten trend utrzymuje się od dwóch lat, niezależnie od zmian w stopach procentowych czy cenach mieszkań.

Warszawa wyróżnia się szczególną tendencją – od początku 2025 roku udział mieszkań na obrzeżach wzrósł o 9 punktów procentowych kosztem dzielnic pośrednich. Centrum miasta utrzymuje stabilne zainteresowanie, a w niektórych segmentach nawet lekko zyskuje.

Nowe wymagania wobec deweloperów

Pojawienie się mieszkaniowych debiutantów wymusza na deweloperach dostosowanie strategii sprzedaży. Kluczowe stają się:

• Jakość i transparentność oferty
• Edukacja finansowa nowych klientów
• Partnerskie podejście w obsłudze
• Wysoka jakość komunikacji

Debiutanci są wymagającymi klientami – nie akceptują ustępstw jakościowych, a cena musi być adekwatna do standardu inwestycji.

Z drugiej strony medalu

Choć mieszkaniowi debiutanci wnoszą nową energię na rynek, ich wpływ niesie również pewne wyzwania. Ich nieprzewidywalność może utrudniać deweloperom planowanie sprzedaży i prognozowanie popytu.

Elastyczność tej grupy, choć korzystna dla samych kupujących, może prowadzić do większej volatilności rynku. Dodatkowo, brak doświadczenia debiutantów może skutkować dłuższymi procesami decyzyjnymi, co wydłuża cykle sprzedaży.

Warto również pamiętać, że koncentracja popytu na obrzeżach miast może prowadzić do dalszego rozwoju suburbanizacji, co niesie za sobą wyzwania infrastrukturalne i komunikacyjne dla samorządów.

Kluczowy wpływ na przyszłość rynku

Mieszkaniowi debiutanci reprezentują nowy model zachowań konsumenckich na rynku nieruchomości. Ich elastyczność, otwartość na zmiany i wymagający stosunek do jakości wyznaczają kierunki rozwoju całej branży. W sytuacji rozproszonego popytu przewagę zdobędą deweloperzy potrafiący prowadzić dialog z różnymi segmentami kupujących – to właśnie decyzje tej grupy będą kluczowe dla określenia, które projekty zyskają na znaczeniu w najbliższym czasie.

*Artykuł powstał na podstawie danych i analiz portalu RynekPierwotny.pl

Czytaj także

• Nieruchomości w Dubaju od dewelopera