Poprawa zdolności kredytowej klientów

Obniżka stóp procentowych bezpośrednio przekłada się na zwiększenie zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań. Według Tomasza Kalety, dyrektora zarządzającego ds. sprzedaży i marketingu w Develii, majowa decyzja RPP zwiększyła zdolność kredytową nabywców o około 10 procent. Podobne obserwacje potwierdza Wojciech Wilhelm Zhang-Czabanowski, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa, który wskazuje na wzrost zdolności kredytowej o 5–8 procent.

W praktyce majowa obniżka stóp procentowych zwiększyła zdolność kredytową nabywców o około 10 proc. - podkreśla Tomasz Kaleta z Develii.

Ta poprawa oznacza w praktyce, że maksymalny próg zakupu dla przeciętnego klienta przesunął się z poziomu około 700 tysięcy złotych do 740–750 tysięcy złotych. Choć może się to wydawać niewielką zmianą, w realiach rynku mieszkaniowego różnica 40–50 tysięcy złotych może być decydująca o możliwości zakupu wymarzonego mieszkania.

Warto jednak zauważyć, że wpływ obecnej obniżki był mniejszy niż w przypadku wcześniejszych redukcji stóp w latach 2022–2023. Może to wynikać z ograniczonej reakcji banków oraz wciąż wysokich kosztów utrzymania, które wpływają na ogólną sytuację finansową gospodarstw domowych.

Reakcja banków i dostępność kredytów

Nie wszystkie instytucje finansowe zareagowały natychmiast na obniżkę stóp procentowych. Agnieszka Majkusiak, dyrektor sprzedaży Atal, zwraca uwagę na paradoksalną sytuację - mimo obniżki stóp, kredyty hipoteczne w czerwcu były ogólnie droższe. Szczególnie dotyczy to produktów opartych o stopę zmienną, na które banki nakładają wysokie marże.

Paradoksalnie, w czerwcu kredyty hipoteczne - mimo obniżki stóp - ogólnie były droższe. Zwłaszcza produkty oparte o stopę zmienną, na które banki nakładają wysokie marże - wyjaśnia Agnieszka Majkusiak z Atal.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper, potwierdza te obserwacje, wskazując, że początkowo część banków zaczęła oferować kredyty z wyższą marżą. W efekcie zdolność kredytowa potencjalnych nabywców niemal wcale się nie zmieniła. Obecnie sytuacja się stabilizuje, a eksperci obserwują duże zróżnicowanie ofert bankowych.

Barbara Marona, Sales Office Manager Kraków w Matexi Polska, zwraca uwagę na kluczową rolę wskaźnika WIBOR, który systematycznie spada od końca pierwszego kwartału 2025 roku. Instytucje finansowe prognozują utrzymanie tego trendu, co oznacza dalsze obniżki rat kredytów i wyższą zdolność kredytową klientów.

Wzrost aktywności w biurach sprzedaży

Pierwsze sygnały ożywienia na rynku mieszkaniowym są już widoczne w biurach sprzedaży deweloperów. Tomasz Kaleta z Develii odnotowuje zwiększony ruch klientów, co przekłada się na wzrost liczby rezerwacji. Podobne obserwacje potwierdza Barbara Marona z Matexi Polska, która wskazuje na więcej zapytań i rezerwacji w ostatnich tygodniach.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg, zauważa, że klienci częściej wracają do rozmów, które wcześniej wstrzymali z powodu niepewności finansowej. Rośnie również zainteresowanie ofertą w przedziale cenowym odpowiadającym nowej, odświeżonej zdolności kredytowej nabywców.

Zauważyliśmy już pewne ożywienie. Klienci częściej wracają do rozmów, które wcześniej wstrzymali z powodu niepewności finansowej - komentuje Joanna Chojecka z Grupy Robyg.

Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży Ronson Development, potwierdza wzrost aktywności klientów, choć zaznacza, że nie była to zmiana przełomowa. Więcej osób odwiedza biura sprzedaży, dopytuje o oferty i interesuje się warunkami finansowania, ale rzeczywistym wskaźnikiem będzie liczba finalnie podpisywanych umów.

Wpływ na różne segmenty rynku

Obniżka stóp procentowych oddziałuje na różne segmenty rynku mieszkaniowego w niejednakowy sposób. Joanna Chojecka z Grupy Robyg zwraca uwagę na wzrost aktywności nie tylko wśród klientów indywidualnych, ale również inwestorów poszukujących bezpiecznych form lokowania kapitału w mieszkaniach na wynajem.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland, wskazuje na specyfikę swojej klienteli - większość osób zainteresowanych ich ofertą nie korzysta z kredytowania przy zakupie mieszkania. W związku z tym obniżka stóp procentowych nie wpływa na zwiększenie aktywności zakupowej wśród ich klientów, a liczba rezerwacji pozostaje na stabilnym poziomie.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment, odnotowuje nie tylko wzrost zainteresowania mieszkaniami wśród nabywców końcowych, ale również większą liczbę zainteresowanych deweloperów zakupem kolejnych gruntów pod inwestycje. Rynek pozostaje jednak ostrożny, a decyzje zakupowe są podejmowane z rozwagą.

Czynniki wpływające na skuteczność obniżki

Skuteczność obniżki stóp procentowych w stymulowaniu rynku mieszkaniowego zależy od kilku kluczowych czynników:

• Polityka banków w zakresie marż kredytowych - wysokie marże mogą zniwelować pozytywny efekt obniżki stóp
• Stabilność sytuacji makroekonomicznej - niepewność gospodarcza wpływa na ostrożność konsumentów
• Dostępność mieszkań na rynku - duża podaż może wydłużać proces decyzyjny nabywców
• Oczekiwania konsumentów - nadzieje na dalsze obniżki mogą skłaniać do odłożenia decyzji zakupowych
• Programy wsparcia państwowego - negatywna narracja wokół programów dopłat może wpływać na decyzje klientów

Agnieszka Majkusiak z Atal zwraca uwagę na znaczenie negatywnej narracji wokół ewentualnych programów dopłat, na które mało kto już liczy. W efekcie klienci przestają uwzględniać je w swoich planach zakupowych, co paradoksalnie może zwiększać ich aktywność na rynku.

Prognozy na przyszłość

Eksperci branżowi są ostrożnie optymistyczni co do dalszego rozwoju sytuacji na rynku mieszkaniowym. Tomasz Kaleta z Develii prognozuje, że obniżka stóp będzie ważnym czynnikiem wspierającym rynek nieruchomości mieszkaniowych w drugiej połowie roku, choć reakcja popytu na zmiany stóp jest zwykle opóźniona o kilka miesięcy.

Michał Witkowski z Lokum Deweloper podkreśla, że dopiero kontynuacja cyklu obniżek stóp procentowych w połączeniu z ustabilizowaniem polityki banków w zakresie marż może przełożyć się na realną poprawę dostępności kredytów hipotecznych i odczuwalny wzrost sprzedaży.

Dopiero kontynuacja cyklu obniżek stóp procentowych w połączeniu z ustabilizowaniem polityki banków w zakresie marż, może przełożyć się na realną poprawę dostępności kredytów hipotecznych - wyjaśnia Michał Witkowski z Lokum Deweloper.

Damian Tomasik z Alter Investment zwraca uwagę na inercję rynku nieruchomości, który reaguje na zmiany makroekonomiczne z pewnym opóźnieniem. Spodziewane jest stopniowe odbudowywanie popytu, ale w obecnych realiach trudno oczekiwać dynamicznego wzrostu z dnia na dzień.

Najważniejsze wnioski - co warto zapamiętać

Czy obniżka stóp procentowych rzeczywiście zwiększyła zdolność kredytową?

Tak, majowa obniżka stóp procentowych zwiększyła zdolność kredytową nabywców mieszkań o około 5–10 procent, co w praktyce oznacza możliwość zakupu mieszkania droższego o 40–50 tysięcy złotych. Warto jednak pamiętać, że wpływ ten był mniejszy niż w przypadku wcześniejszych obniżek.

Dlaczego kredyty nie stały się od razu tańsze?

Część banków zareagowała na obniżkę stóp zwiększeniem marż kredytowych, co początkowo zniwelowało pozytywny efekt decyzji RPP. Sytuacja stopniowo się stabilizuje, ale występuje duże zróżnicowanie ofert bankowych.

Czy wzrosła sprzedaż mieszkań?

Obserwuje się wzrost aktywności w biurach sprzedaży - więcej zapytań, wizyt i rezerwacji. Jednak prawdziwy test będzie stanowić liczba finalnie podpisywanych umów sprzedaży w nadchodzących miesiącach.

Kiedy można spodziewać się pełnego efektu obniżki?

Rynek nieruchomości charakteryzuje się inercją i reaguje na zmiany makroekonomiczne z opóźnieniem kilku miesięcy. Pełny efekt obniżki stóp procentowych będzie widoczny prawdopodobnie w drugiej połowie 2025 roku.

Co może wpłynąć na dalszy rozwój sytuacji?

Kluczowe będą kolejne decyzje RPP dotyczące stóp procentowych oraz polityka banków w zakresie marż kredytowych. Istotna jest również stabilność sytuacji makroekonomicznej i nastroje konsumentów.